祖母の家１号 その後
さて今日は、祖母の家第１号のその後についてです。
前回の記事はこちら
調子よく月々４５０００円の家賃を稼いでくれていた祖母の家第１号ですが、ついに退去となる日がやってきました。
不動産屋さん曰く
「結構ボロボロになってますねー」
とのこと。
リフォーム工事前の状況
退去後の写真をいくつか載せておきます。
洗濯機置き場が台所内
キッチン水洗が分割式
キッチンとリビングの間に仕切り棚あり（穴あいてます(笑)
洗面台が水しか出ない、そして扉がボロボロ(笑)
洗面台の手前にシロアリ被害あり
風呂にシャワーがない、そして分割水洗（めんどくさいやつ）
トイレはギリ水洗、ただしウォシュレットなし
とまあ、２１世紀の住居としてはなかなかヒドイ状態でした。
特にシャワーについては、
お、シャワーなかったんですね。
そうなんですよ。入居者さんどうしてらしたんでしょうね？
僕自身が以前ここに住んでたんですけど、確かにその頃は、風呂のたびに洗面器でお湯をすくっては頭にかけてた覚えがありますねぇ(笑)
なんてやりとりをするくらい、両者ともちょっとびっくりしてました。まあ、僕は忘れてただけなんですが(笑)
壁とか扉とかの破損もあったので、今にして思えば修理費用を請求することもできたかと思うんですが、
どーせ壊れてないとこも全部直すんだから、請求すんのもめんどくせーな
という、いつもの僕の思考の悪い癖(笑)で、全額僕の持ち出しで直すことになりました。
ちなみに、退去は２０１３年だったのですが、いろいろと事情があって、工事着手まで１年くらい空いてます。
リフォーム工事後
工事後の写真はこちらです。
壁紙全面張り替え
洗濯機置き場をキッチン→旧収納スペースに移動
リビングの仕切り棚撤去、キッチン横の洗濯機置き場用水栓撤去
キッチン水洗を１レバー混合水栓に変更（色々と置いてあるのは入居者サービス用）
洗面化粧台導入（お湯も出るよ）。シロアリ駆除ついでに床下収納新設。
お風呂にシャワー設置＆混合水栓化
ウォシュレット設置、色違いなのは僕の発注ミス(笑)
他に、外壁を錆び錆びのトタン→鋼板（ガルバリウムだっけ？）に張り替えています。
色は紺。この色割と好きです。
外壁を張り替えた部分のみ、耐震補強工事も実施。これの写真もあるはずなんですが（木の筋交いを追加してるやつ）、執筆時点で行方不明でした。すみません。
この時の工事代金は、確か３００万くらい…なんだ、利益あらかた吹き飛んでるじゃねーか。はずかしー(笑)
まとめ
で、結構徹底的にやったつもりだったんですが、やはり入居者はなかなか決まらず、賃貸開始は２０１５年末となってしまいました。退去からは２年半くらい空いてます(笑)
ただし、家賃は一万円アップの５５０００円となりました。
おかげさまでこちらの入居者さまも、２０１５年の１２月からずっと住んでくれています。もう工事代金は回収したんで、あとは利益が積み上がってる状態ですねー。
このへん、割とテキトーでも一応儲かってはいるんですが、今後はもう少し工事代金を抑える工夫をしようと思います(笑)
（２０２２．６．３追記）
なんて思ってたら、今年の１月に退去になってました…ｗ
編集後記
タイマムシンさん、ワンルームマンション営業を撃退する
ある日、見知らぬ番号より入電
（やり手）
突然のお電話失礼いたします。タイマムシンさまでしょうか？
はいはい
（やり手）
今少しお時間よろしいですか？
いっすよー
（やり手）
我々は株式会社●△□×と申しまして、資産運用へご興味をお持ちの方に、案件をご紹介させていただいております。
タイマムシンさま、以前行われましたアンケートにて、ご興味をお持ちとのことでしたが、今現在も変わりませんか？
そっすねー。興味はある、ってゆーかもうやってますね。いろいろと。
（やり手）
おー、そうなんですね。ＮＩＳＡとかｉＤｅＣｏとか？
まあ、そんな感じですね。
ｉＤｅＣｏは会社の絡みでできないんで、積み立てＮＩＳＡを。
（やり手）
なるほど、素晴らしいですね。
ちなみにこういった案件紹介の電話とか、よくかかってきたりします？
あー、結構ありますね。都心ワンルームマンションの営業とかｗ
（やり手）
あうっ…そうなんですね…
ちなみに今回は？
（やり手）
ワンルームマンションです…
ですよねーｗ
（やり手）
一応お話だけ、させていただいてもいいでしょうか？
いいですよー、時間はあるんで。
ちなみに利回りはどのくらいですか？
（やり手）
おっと、さすがですね。最初にそれを聞かれるとは思いませんでした。
今回の物件はおおよそ7％となります。
お、そこらへんのやつよりちょっと高めですね。
（やり手）
ありがとうございます。
おそらくご存じだとは思うんですが、ローンは入居者さまからいただく家賃でまかない、節税にもなり、ローン完済後は年金代わりになるというものです。
節税かー、僕は節税になる物件より、税金余計に払う羽目になる物件が好きですねー。
（やり手）
なるほど…つかぬ事をおききしますが、もしかして不動産もされてます？
あ、やってますよ。
（やり手）
なるほど、そうなんですね。
さすがに詳しすぎると思いました。
マンションとかアパートとか？
そんな感じですね。
（やり手）
そちらの物件の利回りはどれくらいですか？
大体10～20％の間が多いですね。一件だけ30％超えたやつもあります。
（やり手）
なるほど…すごいですね…
（やり手）
今現在はおつとめですよね。そちらの給与だけでのご年収をお聞きしてもよろしいですか？
去年は大体●●●万くらいです。
（やり手）
では、不動産の残債の方は？
住宅ローン除いて、今で大体●●●●万くらいですね。
（やり手）
なるほど、サラリーマンの属性をフルに活用されてるということですね。
うん、まあ、そういうことになるのかな？
（やり手）
で、税金を余計に払ってらっしゃる？
まあ、おかげさまで、ここ数年はずっと払う方ですね。
（やり手）
なるほど…なるほど…了解しました。
お時間取ってもらって申し訳ありません。私の方からご提案できることは何もありませんでした。
おつかれっした
てなわけで、内容をよく知っていれば撃退は可能です。
まあ普通は「そういう話には興味ありません」ってガチャ切りするのが一番楽なんですけどね(笑)
…「ガチャ切り」って、携帯しか知らない若い人たちには通用しないんだろーな…
それではまた。
タイマムシンのオススメ本はこちら
やっぱり不動産話（リフォーム）が面白いですね～。リフォーム300万って高かったような掲載ですけど、あそこまでリフォームして、300万は安い気がするのは私だけ？
営業マンの撃退は、専門過ぎて理解不能でした(笑)
つわものの大家さんの中には、ＤＩＹやら分割発注やらを駆使して、あのレベルなら数十万に抑える猛者もいますねー。この時は距離が遠かったのと、僕にさほど技術がないので、すべて工事会社さまにお任せしちゃったんです。
撃退の方の決め手は、
「節税ということは税金が還付されているということ」
「税金が還付されるということは、不動産業が赤字になっているということ」
「事業が赤字になっているから、この場合の節税はメリットではなくデメリット」
ということを僕がよく知っているということが相手に伝わったことですね。
節税がメリットになるのは、
「利益が出すぎてこのままじゃ税金がやばい。来年更新しようと思ってた設備だけど、どうせなら今年買い替えて今年の費用にしちゃおう」
的なケースです。
あっ、キッチンの混合水洗化を忘れてた。更新します。
なるほど～😊そういうことでしたか！
だから、営業マンは、話すやり取りで、素人ではないと判断し、手を引いたんですね