退去のたびにリフォームが発生する、呪われし物件の話です。
アイキャッチ画像は、今回のリフォームを施工する前の写真です。
悔し涙を流しながら３回目のリフォームをする件
お楽しみが一つ無くなっていた
順調に家賃を稼いでくれていた「祖母の家１号」ですが、ある日気づいてしまったのです。
あれ…？
家賃の明細書が届かない…？
そして通帳を確認。
んー？
マンションの家賃は入ってるけど、同日振り込まれるはずの「祖母の家１号」の家賃は、やっぱり入って無いな…
この時点で、２０２２年４月末くらいです。
で、不動産屋さんに問い合わせ。
「祖母の家１号」の入居者さん、ここ２～３ヶ月の家賃振り込みが無いんですが、ひょっとして退去されたんですか？
ちなみに２～３ヶ月経たないと気づかなかったのは、思い出したときにしか伝票整理しない弊害ですｗ
実はそうなんです。ご連絡ができておりませんで、申し訳ありません。
全くもってその通りですｗ
リフォームの必要ありそうですか？
私自身もまだ中を確認できて居ないので、中を見て必要であれば連絡します。
じゃー、僕もそのうち見に行ってみますわー
というわけで、ゴールデンウィークの暇にあかせて見に行ってみました。
中学生のころの思い出がけがされた話
いざ玄関の扉を開けたところ、なんとも言えない臭いが鼻を突きます。
こ、これは…
明らかにお〇っこスメルとう△こスメルでは…？
当時の心境は、腹立ち紛れにTwitterにあげてました。
ついでに、後日の記事の編集後記にも上げてましたので、汚い物を見るのがお好きな方は、どうぞご確認くださいｗ
物件と思い出を両方けがされてしまいました。
まあ、中学生のころ２年ほど住んでいただけなので、ハッキリ言って記憶もおぼろげではあるのですが…
その帰り、不動産屋さんにて
なかなかヒドイ状態でしたねー
多分、ペット室内飼育されてたと思うんですけど、物件の方は全然大事にしてくれなかったみたいですね。
あ、そうですね。ペットは飼育されてました。
多分、ペット用トイレじゃなくて、畳や床の上で普通にお●っことかさせてたんじゃないかと…
あー…
実は、入居者さん、自己破産されまして、保証会社から追い出しを食らった形なんですよねー
あー、なるほど。
そうなると、最後の方は物件のこと考える余裕とかなかった感じかな？
おそらくそういう状態だったんだと思います。
と、いうことは、リフォーム費用の請求もできない？
いや、請求するのは当然だと思いますけど、払ってもらえる望みは正直薄いですね。
３回目のリフォームを決心する
というわけで、いままで２回リフォームしているこの物件ですが、気乗りはしないものの３回目のリフォームを決心しました。僕の持ち出しでｗ
今までのリフォーム工事については、下記の記事をご参照ください。
リフォーム１回目（２００５年くらい）
リフォーム２回目（２０１５年くらい）
しかしこの家、いままで２組の入居があったのですが、退去のたびに汚い状態になってるんですよねー。なんでだろう？
なにかそういう要素がある物件なんでしょうか？僕が住んでいたころは気づかなかったんですがｗ
屋根瓦の修繕について
今回のリフォーム、中が汚されている点も大分お金かかりそうですが、一番の優先事項は大屋根の瓦です。
今現在は雨漏りの兆候は確認できませんが、部屋の中から見えないだけで、屋根の構造部分にはおそらく雨水が浸入していると思われます。
管理会社で修繕見積もりを取る
というわけで、まずは管理をお願いしている不動産屋さんの工務部門にて、現状確認がてら見積もりを作ってもらいました。
そして１ヶ月ほど経って、いただいた見積もりに添付されていた写真がこちらです。
（抜粋）
うむ、大体予想通りの状態になってましたｗ
ちなみにこのときの見積もりは、大屋根の瓦全部の葺替え＋痛んだ軒天の修繕で、１００万弱というところでした。
火災保険を請求してみた
屋根については、入居者さんが原因というわけではなく、どこかで来襲した台風が原因である可能性が高いので、火災保険を請求してみることにしました。
近頃の火災保険請求は、ＬＩＮＥでできるようになっててちょっとびっくりしつつ、とりあえず、見積書をそのまま送ってみました。
で、一週間後に来た連絡によると、５６万円ほど下りるとのことでした。残りは自然劣化と判定されたようですｗ
ゴネれば金額も上がるんでしょうけど、めんどくさくなっちゃういつもの悪い癖が出てｗ、その金額で手続きを進めてしまいました。
何度も言いますが、この辺は投資家としてあまりいただけない部分です。次の機会には改善しようと思ってます。
工事範囲を見直してみた
最初に取った見積もりは、瓦の全面葺替えになってたんですが、割れてない瓦まで葺替えする必要もないので、割れた部分のみの葺替え・残りは修繕という方向で、工事内容を見直してもらいました。
決して、保険金がしょぼかったからというわけではない、こともないですｗ
で、さらに１ヶ月半ほど経って、ようやく見積もりが上がってきました。
７０万円…うーん、やっぱりなかなかのお値段ｗ
相見積もり一発目
というわけで、管理会社にはちょっと申し訳ないですが、相見積もりを取ってみることにしました。
一件目は、「くらしのマーケット」から申し込んだ業者さんです。
こちらは、３０㎡あたり４５万とのことでした。
これが高いのか安いのかは判断付かなかったんですが、その地域では一番安い値段を提示してはったので、期待を込めて依頼してみました。
現地確認の際に、ドローンでの撮影と合わせて、実際に屋根に上ってもらったんですが、大屋根だけでなく下屋根のトタン部分も、内部の木材からトタンが浮いてしまっていて、修繕が必要と判断されてしまいました。
一階の屋根の赤い部分ですね。
うーん、初耳だぞｗ
まあ、劣化については僕よりお年寄りの家なのでしょうが無いんですが、管理会社さんが屋根に上るときに気づいただろうに、なんで言ってくれないんだろう？
そんなに厄介な大家のつもりは無いんですがｗ
ちなみに、ドローンを飛ばすところは、ちょっと楽しそうでしたｗ
依頼するついでに、どうせ室内も工事しなくちゃいけないので、この業者さんのクロス単価を確認してみました。
目安として伺いたいんですが、〇〇さんのところはクロス単価おいくらですか？メーターあたり。
１，４００円／ｍでやらせてもらってます！
おおぅ…なかなかのお値段ですね。
今回のインフレが始まる前はおいくらでした？
いえ、インフレは関係なく、普段から１，４００円／ｍです！
あれ？あまり期待できないのかな…？ｗ
で、最初に上がってきた見積もりは、大屋根の葺替えで９２万…
うん、あんまり変わらないなｗ
大屋根の修繕（葺替えではなく）＋下屋根の修繕・塗り替えだと、１０７万でした。
これは、室内工事を任せるわけにはいきませんなｗ
相見積もり２発目
というわけで、以前坂本の家の塗装工事をお安く施工してくれた業者さんに、話を持って行ってみました。
７月３０日、業者さんに連絡してみました。
ども、◆◆さん、お久しぶりです。
◆◆さんのとこって、福井県の物件も扱ってくれます？
おお、タイマムシンさん。お久しぶりです。
福井県イケますよー。ウチの会社、長浜にも部隊を持ってて、福井県もしょっちゅう工事行ってますんでー。
てゆーか福井県にも物件持ってるんですか？ｗ
そうなんですよー。祖母の家を賃貸に回してまして。
色々痛んでるんですけど、とりあえず屋根が最優先なので、そこを直したいです。
了解しました！
室内も、最初は自分でなんとかしようと思って、階段にこびり付いた垢（多分猫の肉球からの分泌物）を剥がしたりしてました。
正直、もうこの苦労はしたくなかったのでｗ、ありがたいお話です。
というわけで、日時を合わせて現場打ち合わせすることになりました。
屋根葺替えと外壁塗装、室内リフォームへ（工事規模拡大）
とりあえず屋根を確認してもらう
８月１１日の山の日に、現地で打ち合わせとなりました。
ホントは８月６日の土曜日に一旦アポ取ってたんですが、福井県豪雨の影響で北陸道も８号線も通行止めになっちゃったので、お流れになったのです。
８号線の開通直後の状態について、地元福井の酷道・険道探検家の方が動画作ってはりました。
この方の動画、結構好きです。
福井弁が懐かしいってのもあります。
１１日も北陸道はダメだったんですが、８号線はなんとか片側車線だけ開通してました。
まあ、僕は岐阜県を大回りするルートで行ったんですが。４時間もかかりましたｗ
で、早速屋根を確認してもらいます。
今こんな状態です。
大屋根は瓦が何枚か無くなってて、一番上のかぶせる部分もずれたりしてます。
下屋根のトタン部分は、骨材が傷んでて浮いちゃってる部分があるってことでした。
なるほどなるほど。
ちなみに他の業者さんのお値段どのくらいでした？
大屋根のみですが、葺替えで９０万、修繕で７０万ってとこですね。
うん、絶対にそこまでかかんないですｗ
ぱっと見ですけど、大屋根と下屋根合わせても、修繕だけなら４～５０万ってとこじゃないかなぁ。
そこに足場代は別途かかりますけど。
ほほぅ、やっぱ安いですね。
葺替えだと？
んー、登って見てみないとなんともですねぇ
というわけで、まずは下屋根・大屋根を確認してもらいました。
屋根工法決定
どんなもんですか？
確かに、他の業者さんがおっしゃる通り、下屋根の方は骨組みも少々傷んでますね。
大屋根は、今はあまり使わない規格の瓦が使われてますね。なので同じタイプの瓦で補修しようとすると、ちょっとだけコスパ悪くなります。それでも瓦の全面葺替えよりは安いですけど。
葺替えなら、瓦じゃなくてガルバ鋼板の屋根にしちゃった方が安上がりですし、メンテナンスも楽なので、僕らとしてはそっちがオススメですけど。
なるほどなるほど。
ガルバってガルバリウム鋼板ってやつですよね？トタンの高級品みたいな。
あ、そうですそうです。
さすが、よく知ってはりますね。
いやー、それほどでもありますｗ
下屋根はどんなもんですか？補修でいけます？
イケるかもしれないんですけど、鉄板が大分薄くなってるんで、磨いていくと穴が空いちゃう可能性が高いんですよねー
下屋根も葺替えがオススメです。
葺替えじゃなくて、今のトタンを剥がさずに上からガルバ貼るって手もありますよ。
なるほど、カバー工法ですね。
下地直さなくても大丈夫ですか？
カバーしちゃえば雨漏りは止まりますからね。
それ以上の劣化はしなくなります。
なるほど。
じゃ、大屋根はガルバ葺替え、下屋根はガルバカバーとして、ざっくりいくらくらいでいけます？
詳細は見積もり作って見ないとですけど、まあ見積もり取ってもらった大屋根補修よりは安くできますよｗ
外壁塗装について
外壁も、長年塗装をしておりません。
工事前はこんな感じです。
反対側だけ、２回目のリフォーム時にガルバ貼ってるので、ちょっとキレイです。
外壁の塗装も、迷うところなんですよね。
ちょっとチョーキングもしてるし。
一緒にやるんなら、足場代は上がりますけど、トータルでは安くできますよ。
ですよねー
物置も含めてやってもらおうかな。
物置は、波板の屋根も合わせて塗ります？
どうせやるんなら、そこもやるべきですね
了解です。合わせて見積もり作りますね。
色はどうします？
外壁は、既に貼ってあるガルバが紺なので、合わせて紺でいきます。
屋根と小屋は、オススメの色あります？
私の好みでよければ、屋根は黒、小屋は焦げ茶がバランスいいですね。
おお、良い感じですね。
大屋根の軒天補修したあとは、下屋根と同じ白でいいですか？
（あ、軒天補修依頼するの忘れてたけど、ちゃんと入ってたｗ）
そうですね。そこは白でお願いします。
というわけで、勢い余って外壁塗装も見積もりに入れることになりました。
室内リフォームについて
じゃ、室内も確認お願いします。
結構ペットの匂いがキツイんで、覚悟してくださいねｗ
ああｗ
そんな物件いっぱい扱ってるんで、大丈夫ですよ
今は汚いんで、土足でどうぞ
では失礼します。
おお、なるほど。
これは、ところ構わずおし●こさせてましたねｗ
あー、やっぱりそうですよねぇｗ
臭いを取る方法が何かあれば良いんですけど。
あ、その辺は大丈夫です。
臭いの元を食べてくれるバクテリアでの処理ができるんですよ。
おお、そんな方法があるんですね。それは心強い。
ってなやりとりが冒頭からありましたｗ
工事前の間取りはこんな感じです。
ＬＤＫについて
工事前はこんな感じです。
こりゃなかなかヒドイですね
この床は全面貼替えですかねー
そうなりますねー
しかしこの剥がれ方は気になりますね
というと？
普通はここまで剥がれることは無いんですよねー
湿気か何かが影響してるんじゃないかと…
あ、なるほど
一つ心当たりはあります
ちょっと物置見てもらっていいですか？
というわけで隣の物置へ
実はこの建物、元々はこの物置無かったんですよ
ウチの母親がメガネフレームの砂打ちの仕事はじめるにあたって、この物置を仕事場として増築したんです。
そのときに、元々の通気口を塞ぐ形で建てちゃったもんで、床下の風が通らなくなっちゃったんですよね
物置で塞がれてしまった、元々の床下通気口がこちら
- ちなみに砂打ち処理というのは、こーゆー仕事です→サンドブラスト
母親の仕事の場合、新品のメガネフレームに砂を打って、艶消し処理してました。
あー、なるほど、そういうことですか
ちょっと剥がれ方が尋常じゃないと思ったんですよねー
これって、換気扇か何かを付けた方がいいですかね？
そうですね。
この物置の壁に増設しときます。
２４時間換気できるタイプを。
よし、これで次に貼るやつは長持ちしますね
キッチンは交換します？
クリーニングだけにします？
クリーニングだけでお願いします
了解しました。
このときついでに物置の中も見てもらって、残置物処分と床補修、そして穴が空いてた天井の補修をやってもらうことになりました。
物置の天井補修については、結構どでかい穴が空いてたんですが、残念ながら写真を撮り忘れております。申し訳ない。
ちなみに、ＬＤＫに点検口を設置していたのですが、そいつも見事に固着していました。
でもこのときは言い忘れております。
クロスについて
クロスもそこら中剥がれたり黴びたりしてますね
ですねー
クロスは全面貼替えでいいと思います。
ちなみに、◆◆さんのクロス単価はおいくらですか？
今はメーター１，０００円ですね。
今は、ということは、インフレ前は？
元々はメーター７００円ちょいでやらせてもらってました。
（よっしゃよっしゃ、安いぞｗ）
こっそりほくそ笑むタイマムシンさん。この時点で、この業者さんに任せる気満々ですｗ
１Ｆ和室について
工事前はこんな感じでした。
この畳って、表替えとかで使えると思います？
いやー、やめといた方が良いと思いますよｗ
だいぶおし●こ染みこんでますからね
ですよねー、こんだけブヨブヨになってると
いっそのこと、洋室にしちゃうのが手っ取り早いと思いますよ
まあ、その方向でいきましょうか
というわけで、一階和室は洋室にリフォームすることになりました。
収納はなんかいじれます？
仏間の左右の柱のうち、片方は多分抜けると思うんですよね。
抜けたらウォークインクローゼットにするのもありですね。
２Ｆについて
２階の工事前はこんな感じです。
階段登ったところから撮影してまして、正面が洋室、右側にちら見えしてるのが和室です。
こっちの和室も、洋室にリフォームかなー
いっそのこと、真ん中の仕切り取っちゃいますか？
簡単に取れるもんなんですか？
数万円あればできますよ
取れれば一個の大部屋になります
なるほど、じゃあその方向で
押し入れも、今風のおしゃれな感じに仕上げときますね
というわけで、２Ｆは１２畳の大部屋になることになりました。
お風呂、トイレについて
お風呂はどうします？
ユニットバスに入れ替えるか、塗装だけで済ませるか
あんまりお金もかけられないし、塗装だけにしとこうかなー…
ちなみに、ユニットバスだといくらくらいでできます？
ウチの場合、３０万ちょいでできますよ
爆安じゃないですかｗ
でしょーｗ
誰も付いてこれないんですよｗ
ま、今回は壁のカビ落としと、塗装のみで見積もりしときます
風呂桶も塗装でいいですか？
入れ替えももしかしたらイケるかもしれませんけど。
風呂桶だけの入れ替えなんてできるんですね
窓から入るかどうか微妙なサイズなんで、やってみないとわからないんですけどねー
とりあえず入れ替えの方向で、無理なら塗装にしときますか？
じゃあそれでお願いします。
トイレはどうします？
実はちょっと前に、交換用のトイレを多めに仕入れちゃいまして、さっさと処分しろって上から言われてるもんで、ここで使わせてもらえるとありがたいんですがｗ
ちなみにタンクレスタイプです。
いやー、入れ替える必要は無いからなぁ…ｗ
今は色違いになっちゃってるから、入れ替えたらキレイにはなるけど…
タンクが無くなるのもスッキリするけど…
ちなみに入れ替えはいくらで？
１０万弱ってとこですねー
うん、クリーニングのみでｗ
ですよねーｗ
というわけで、風呂とトイレは現状維持となりました。
しかし、ユニットバスへの更新が３０万ちょいでできるとは、いい業者さんを見つけてしまいました。
そしてリフォーム開始
打ち合わせの時点でほぼ１００％依頼するつもりだったんですが、一応見積もりの金額だけは確認してみました。
８／１４に上がってきた見積もりの内容は、
足場…２０万弱
屋根工事…６０万ちょい
塗装工事…３０万ちょい
ってな感じの金額で、全体的にもめっちゃ良心的なお値段でした。
というわけで、退去から８ヶ月、退去発覚から４ヶ月かかってｗ、ようやくリフォーム開始です。
長くなっちゃったので、リフォーム工事の結果は次の記事でアップします。
（リフォーム工事結果）
編集後記
先日、この夏に受けた健康診断の結果が出ました。
去年くらいから悪かった肝臓の数値ですが、今回正常に戻っておりました。
やはり、家呑みをしないだけで大分効果がありますね。
これで、気兼ねなく呑みにイケることになりました。
でも家呑みをしないとめちゃくちゃ体調が良いんですよねーｗ
家呑みナシで、機会飲酒のみの状態でも、特にストレスを感じないので、タイマムシンさん、実はそんなにお酒好きじゃ無いかもしれませんｗ
当面の間は、機会飲酒のみとしておこうと思います。
それではまた！
タイマムシンのオススメ本はこちら
すごい残念な入居者さんに当たってしまったんですね。
大家さんも楽じゃないですね
まあ、大家やってるとたまにこんなのに当たることもあります。
知り合いの大家さんの中には、一年に３回夜逃げされた人もいてはります（笑）