※アイキャッチ画像は今回の物件とは無関係ですｗ
２０１３年のできごとです。
決済手続き完了～入居者決定まで（近江八幡分譲マンション）
リフォーム工事内容
さて、購入前の内見で「中はわりと綺麗やな」なんて思ってた前回の記事お部屋ですが、さすがに壁紙やふすま等は経年劣化で黄ばんでましたので、その張り替えのみ実施することとしました。他の設備は特にいじってません。今だったらＴＶモニター付きインターホンくらいは付けるところですが…
前回、竜王の家を施工してくれたクロス屋さんに今回もお願いしたんですが、どうやら時期が悪かったらしく（業者さんへの工事依頼が立て込んでて、めっちゃ忙しい時期）、待てど暮らせど見積もりが上がってきません。
一週間に１，２回「見積もりまだできませんかねー？」の電話をして、そのたびに「すみません、もう少し待ってください」の返事をされる、そんなやりとりを２ヶ月くらい続けたある日、鍵交換のために現地を訪れてみると…
知らないおっちゃんが壁紙貼り替えてました(笑)
こんちは
おおぅ、びっくりした！こんちは
オーナーのタイマムシンですけど、もしかして、もしかしなくてもクロス○○○○さんの依頼ですよね？
あ、はい、そうです
おかしいな…見積もりまだもらって無くて、正式に工事依頼もしてないんですけどね…
え！？そうなんですか？まずいですか？このまま施工したら？
（既に一部屋目の半分超完了）
あ、いや、どっちみち依頼はするつもりやったんで、施工はやってもらって良いんですけど…後で○○○○さんに確認しときます。
いや、なんかすんません。
あ、いや、気にしないでください。
僕は鍵の交換に来たんですけど、ついでにちょっと作業見ててもいいですか？
あ、どうぞどうぞ。
ってなわけで、しばらくそのおっちゃんが見事な手際で壁紙を貼り替えていくところを見物してました（未だに自分でやったことないですｗ
んで、その帰り道。
あの、○○○○さん、今日現地行ったら、もう壁紙の施工してはったんですけど…
あ、そうなんですよー。長いことお待たせしてしまったんですが、ようやく工事に入れまして
うん、それは良いんですけど、まだ正式に工事依頼してませんよね？
え！？そうでしたっけ！？
いや、だってまだ見積もりもらってないし、僕は工事金額わかんないし…
ああっ！！！！そういえばっ！！！
（いや、どんだけ忙しいねんこの人…）
結局、金額いくらになったんですか？確か見てもらったときは２０万はかからんって話やったと思いますけど…
いや、今回の工事代金はもらえないかなー…
いや、実際貼り替えはやってもらってるんやから、タダって訳にはいかないっすよ。ちゃんと見積もり送ってください。
うう…すみません…
僕が頻繁に電話かけてたのがプレッシャーになったのかな…？
でも僕が悪いわけじゃないよなぁｗ
というわけで、後日見積もりをもらって、事後で工事依頼することになりました。金額は１７万くらいになってました。ちょっとまけてくれるかと思いきや、きっちりメーター８５０円ｗ
でもポカやった分、追加でベランダの鳩の糞掃除もやってくれました。
ま、しかし、一軒家に比べるとさすがに安いですね。壁が少ない分。
募集家賃決定
売買とは別の、賃貸募集の不動産屋さんと相談して、募集家賃を決めます。
同じ建物の他の部屋では、５万円台前半で決まっているようでしたが、僕の物件は駐車場にハンデがある（軽自動車しか駐車不可）ことと、早めに入居者決めたかったので、戦略的に安目に設定しました。
敷礼なしの４９，０００円。
こーゆー設定ができるのが安く買えた強みです。
この値段なら大分お値打ち物件なんで、すぐ決まると思いますよ
とは、相談していた担当の方の弁です。
入居者決定
そして、募集開始から一週間も経たないうちに、賃貸業者さんから入居者決定のお知らせがありました。
とある企業の借り上げ社宅として使用するとのことで、家賃の取りっぱぐれの可能性が極めて低い優良顧客が入ってくれることになりました。
僕の買う物件って、募集開始から入居者決定まで一年前後かかるイメージかと思うんですが、たまにはこんなスムーズにいくこともあるんですよ。
ま、このときも全部が全部スムーズではなかったんですけどね。特に壁紙ｗ
投資利回り
というわけでこのときの表面利回りは、
｛４．９（家賃）－１．３（管理費・修繕積立金）｝×１２÷２５０×１００＝１７．２８〔％〕
となりました。
仲介手数料とか無視してるんで、実際はもう少し下がりますが、割と良い案件になったんじゃないかなー。
編集後記
先週、彦根市内で数百万円で売りに出ていた物件に、加藤ひろゆきさんばりの「鬼のような指値」をしてきたタイマムシンです。
門前払いも覚悟していたんですが、意外と元付けの業者さんが頑張ってくれているようで、少しですが買える可能性がありそうです。ただいま交渉継続中。
買えた場合、僕のＤＩＹの練習台になる予定です。なかなか盛大に雨漏りしたりしていますので、やり甲斐だけはク○ほどありそうです。
実はタイマムシンさん、不動産投資歴は15年くらいあるんですが、ＤＩＹの経験はペンキ塗りくらいしかないんですよね。ほとんどの工事を業者さんに依頼してます。
相場観とかわかってた方が価格交渉もしやすいんで、一度一通り経験してみたいと常々思っていたわけです。
課程をブログのネタにできたら、20～30記事はカタいな…ｗ
万が一購入できたら、掲載価格・実際の購入額を公開します。1ヶ月くらいその記事が出なかったら、玉砕したものと思ってくだされ。
ということで、また次回。
タイマムシンのオススメ本はこちら
