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リフォーム工事内容 PR

工事金額が決まる前に工事施工しちゃった話-近江八幡分譲マンション

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※アイキャッチ画像は今回の物件とは無関係ですw

2013年のできごとです。

決済手続き完了~入居者決定まで(近江八幡分譲マンション)

リフォーム工事内容

さて、購入前の内見で「中はわりと綺麗やな」なんて思ってた前回の記事お部屋ですが、さすがに壁紙やふすま等は経年劣化で黄ばんでましたので、その張り替えのみ実施することとしました。他の設備は特にいじってません。今だったらTVモニター付きインターホンくらいは付けるところですが…

前回、竜王の家を施工してくれたクロス屋さんに今回もお願いしたんですが、どうやら時期が悪かったらしく(業者さんへの工事依頼が立て込んでて、めっちゃ忙しい時期)、待てど暮らせど見積もりが上がってきません。

一週間に1,2回「見積もりまだできませんかねー?」の電話をして、そのたびに「すみません、もう少し待ってください」の返事をされる、そんなやりとりを2ヶ月くらい続けたある日、鍵交換のために現地を訪れてみると…

知らないおっちゃんが壁紙貼り替えてました(笑)

タイマムシン右

こんちは

業者さん

おおぅ、びっくりした!こんちは

タイマムシン右

オーナーのタイマムシンですけど、もしかして、もしかしなくてもクロス○○○○さんの依頼ですよね?

業者さん

あ、はい、そうです

タイマムシン右

おかしいな…見積もりまだもらって無くて、正式に工事依頼もしてないんですけどね…

業者さん

え!?そうなんですか?まずいですか?このまま施工したら?

(既に一部屋目の半分超完了)

タイマムシン右

あ、いや、どっちみち依頼はするつもりやったんで、施工はやってもらって良いんですけど…後で○○○○さんに確認しときます。

業者さん

いや、なんかすんません。

タイマムシン右

あ、いや、気にしないでください。

タイマムシン右

僕は鍵の交換に来たんですけど、ついでにちょっと作業見ててもいいですか?

業者さん

あ、どうぞどうぞ。

ってなわけで、しばらくそのおっちゃんが見事な手際で壁紙を貼り替えていくところを見物してました(未だに自分でやったことないですw

んで、その帰り道。

タイマムシン右

あの、○○○○さん、今日現地行ったら、もう壁紙の施工してはったんですけど…

一般業者さんA

あ、そうなんですよー。長いことお待たせしてしまったんですが、ようやく工事に入れまして

タイマムシン右

うん、それは良いんですけど、まだ正式に工事依頼してませんよね?

一般業者さんA

え!?そうでしたっけ!?

タイマムシン右

いや、だってまだ見積もりもらってないし、僕は工事金額わかんないし…

一般業者さんA

ああっ!!!!そういえばっ!!!

タイマムシン右

(いや、どんだけ忙しいねんこの人…)

タイマムシン右

結局、金額いくらになったんですか?確か見てもらったときは20万はかからんって話やったと思いますけど…

一般業者さんA

いや、今回の工事代金はもらえないかなー…

タイマムシン右

いや、実際貼り替えはやってもらってるんやから、タダって訳にはいかないっすよ。ちゃんと見積もり送ってください。

一般業者さんA

うう…すみません…

僕が頻繁に電話かけてたのがプレッシャーになったのかな…?

でも僕が悪いわけじゃないよなぁw

というわけで、後日見積もりをもらって、事後で工事依頼することになりました。金額は17万くらいになってました。ちょっとまけてくれるかと思いきや、きっちりメーター850円w

でもポカやった分、追加でベランダの鳩の糞掃除もやってくれました。

ま、しかし、一軒家に比べるとさすがに安いですね。壁が少ない分。

募集家賃決定

売買とは別の、賃貸募集の不動産屋さんと相談して、募集家賃を決めます。

同じ建物の他の部屋では、5万円台前半で決まっているようでしたが、僕の物件は駐車場にハンデがある(軽自動車しか駐車不可)ことと、早めに入居者決めたかったので、戦略的に安目に設定しました。

敷礼なしの49,000円。

こーゆー設定ができるのが安く買えた強みです。

不動産屋さん

この値段なら大分お値打ち物件なんで、すぐ決まると思いますよ

とは、相談していた担当の方の弁です。

入居者決定

そして、募集開始から一週間も経たないうちに、賃貸業者さんから入居者決定のお知らせがありました。

とある企業の借り上げ社宅として使用するとのことで、家賃の取りっぱぐれの可能性が極めて低い優良顧客が入ってくれることになりました。

僕の買う物件って、募集開始から入居者決定まで一年前後かかるイメージかと思うんですが、たまにはこんなスムーズにいくこともあるんですよ。

ま、このときも全部が全部スムーズではなかったんですけどね。特に壁紙w

投資利回り

というわけでこのときの表面利回りは、

{4.9(家賃)-1.3(管理費・修繕積立金)}×12÷250×100=17.28〔%〕

となりました。

仲介手数料とか無視してるんで、実際はもう少し下がりますが、割と良い案件になったんじゃないかなー。

編集後記

先週、彦根市内で数百万円で売りに出ていた物件に、加藤ひろゆきさんばりの「鬼のような指値」をしてきたタイマムシンです。

門前払いも覚悟していたんですが、意外と元付けの業者さんが頑張ってくれているようで、少しですが買える可能性がありそうです。ただいま交渉継続中。

買えた場合、僕のDIYの練習台になる予定です。なかなか盛大に雨漏りしたりしていますので、やり甲斐だけはク○ほどありそうです。

実はタイマムシンさん、不動産投資歴は15年くらいあるんですが、DIYの経験はペンキ塗りくらいしかないんですよね。ほとんどの工事を業者さんに依頼してます。

相場観とかわかってた方が価格交渉もしやすいんで、一度一通り経験してみたいと常々思っていたわけです。

課程をブログのネタにできたら、20~30記事はカタいな…w

万が一購入できたら、掲載価格・実際の購入額を公開します。1ヶ月くらいその記事が出なかったら、玉砕したものと思ってくだされ。

ということで、また次回。

タイマムシンのオススメ本はこちら

ABOUT ME
taimamushin
はじめまして、タイマムシンと申します。 サラリーマン・不動産投資家・株式投資家をしております。 このたび、数年前に挫折したブログについて、もう一度初めてみることにいたしました。 書いていこうと考えているのは、現在のところ下記の分野についてです。 ①不動産投資について ②VBA学習の備忘録 ③生活改善について ④その他雑記 その時々の気分で書くことが変わると思います。 株式投資については、積極的に書くつもりは無いのですが、何かの拍子にチラ見せすることはあるかもしれません。 どこまで書き続けられるかわかりませんが、それなりのボリュームにまで成長させられたら、カテゴリ分け等も考えていこうと思います。 将来的には収益化も目指しておりますので、ガンガン広告載せます。 生暖かい目で見守っていただければ幸いでございます。 それでは、よろしくお願いします。

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