前回の記事の続きです。
お金は使いましたが、仕上がりには結構満足してます。
早く決まるといいなぁ…
前回の記事はこちら
3回目のリフォームに多額の費用を費やした話
前回の記事で、「めっちゃ良心的なお値段」と書いていますが、あくまで工事内容からすれば良心的というだけで、投資として割に合うとは言いがたい金額になっています。
元を取るのに4年くらいかかりそうｗ
それでは以下、リフォーム工事の経過と結果です。
追加工事１－バクテリア処理にて臭い浄化
元々打ち合わせの時に、ペット排泄物臭については話が出ておりまして、「バクテリアを活用すれば、臭いを消せる」という話でした。
ただ、最初にもらった見積もりには、バクテリア処理の料金は入っていなかったようです。
そして、工事途中に電話がかかってきました。
タイマムシンさん、ちょっとオシ●コの臭いがなかなか手強いもんで、やはりバクテリア使わせてもらっていいでしょうか？
あれ？
バクテリアは最初から使う予定じゃ無かったですか？
いえ、最初は使わずになんとかできるなら使わないでおこうとしてたんですが…
畳と床板を全部剥がしても、オシ●コが構造材にまで染みこんじゃってまして、バクテリア無しではどうにも取れそうにないんですよ。
おお、無しで頑張ってはったんですね
それで臭い取れるならガンガン使ってください。
ということは、追加料金になりますか？
そうですね。おそらく数万円程度の追加になると思います。
では、終わったらまた別途請求してください。
というわけで、ある意味予定通りの追加工事が発生することになりました。
こちらの金額は￥６０，０００－でした。
追加工事２－サッシガラス入れ替え
しばらくして、業者さんからＬＩＮＥに着信がありました。
タイマムシンさん、このガラスどうします？
ありゃ、無かったんですね。気づいてませんでした。
追加料金は払いますんで、ガラスでもアクリル板でも、適当に入れといてください。
了解しましたー
マジで全く気づいてなかったので、工事前に撮影した写真を確認してみました。
うん、ちゃんと割れてたｗ
こちらの金額は１万円ちょいでした。
途中経過確認。そして追加工事３，４，５，６
「一度途中経過を確認して欲しい」との連絡をもらいましたので、９月中旬に行ってきました。
バクテリア４０万匹を放って、３日間閉め切ったら、臭いなくなってました
との言葉通り、あれだけ強烈に染みついていた悪臭がキレイに消えて、爽やかな空気に包まれていました。
追加工事３－お風呂塗装
可能なら窓から風呂桶を入れ替えるって言ってた話なんですけど、ちょっとやっぱ無理やったんですよ。
で、お風呂の壁のカビも取り切れなかったんで、壁も風呂桶もこのあと塗装する予定なんですが、それで問題ないですか？
うん、全然問題ないです。
というわけで、風呂は全面塗装することとなりました。
施工中の写真
追加工事４－２Ｆの間仕切り撤去後の塗装
二階は元々、和室・洋室の二部屋がありました。
（２０１５年リフォーム完了後の写真）
右側の開き戸の向こうが下り階段です。
今回、この間仕切りを撤去して、大きな一つの洋室にリフォームしました。
押し入れはウォークインクローゼットに化けました。
この写真を撮ったのは完全に工事が終わってからなので、かなりキレイに見えますが、現場を訪問した時は、間仕切り撤去して最低限の後処理だけした状態で、まだ撤去跡がかなり目立っていました。
タイマムシンさん、この間仕切り撤去跡はどうします？
このままやと目立ちますね。
塗装だけはしときたいところですね。
多少造作を追加して、完全に見えなくすることもできますよ。
いえ、お金かかることはやめましょう。
目立たなくなるだけで十分です。
了解です。
塗装だけでいいなら、お風呂や周りの窓枠なんかと同時に塗って、それなりに安くできると思います。
というわけで、ここのコストアップは最小限となりました。
お風呂・窓枠・間仕切り撤去部分の塗装を合わせて、十万円前後でした。
追加工事５－点検口の入れ替え
リフォーム打ち合わせの時に言い忘れていた、例のアレですｗ
リビングのも洗面所のも、床は貼り替え終わってめっちゃキレイになってる分、白くすすけたコイツが悪目立ちしておりました。
この点検口って、開くようになりました？
いやー、汚れは落とせるだけ落としたんですけど、猫のオシ●コで固着しちゃってるんで、壊す覚悟でないと開かないっすねー
コイツのことすっかり言い忘れてたんですけど、今から交換できます？
もうこんだけ周りがキレイになっちゃってますけど。
それは問題ないっすよ。
洗面所の方も合わせてやります？
そうですね。あっちも状況は同じだし、一緒に替えましょう。
ちなみにこれっていくらくらいするものですか？
ホームセンターで数千円で売ってる物なんで、さほどのコストアップにはならないと思います。
というわけで、点検口２カ所が本来の役割を取り戻すこととなりました。
追加工事６－洗面台入れ替え
洗面台は、２０１５年のリフォームの際に、新しい物を入れていたのですが、入居者さんの使い方が悪く、流し下収納の右側の扉が外れかかっていました。
２０１５年リフォーム当初の写真（扉が傾いている状態の写真は取り忘れています）
一応、掃除はしてくれていて、キレイにはなっているのですが、左右の扉の隙間がなんとも締まりのない印象です。
今更ですけど、これも交換お願いしていいですか？
全然大丈夫です。
ということで、わずか７年しか使っていませんが、洗面台も交換となりました。
リフォーム工事ビフォー・アフター
というわけで、工事前写真が残っている部分について、ビフォー・アフターを公開します。
点検口について（＋α工事あり）
台所ビフォー
台所アフター
洗面所ビフォー
洗面所アフター
点検口の交換については、ちょっとしたおまけがありました。
実は、台所の点検口を開けたら、床下から大量のゴミが出てきまして…
ありゃ、それは予想外ですね。
なるほど、そりゃ床下の空気の流れも悪いわけだｗ
処分費用どのくらいかかりました？
追加の請求に、１５，０００だけ上乗せさせてもらっていいですか？
オッケーです。
何も聞かずに対応してもらってありがとうございます。
というわけで、残置物処分費用が追加となりました。
リビングのガラス割れ箇所
ビフォー
この写真の部分ですね。
アフター
アクリルでもいいよー、って言ってあったんですが、ちゃんとしたガラスを入れてくれました。
ＬＤＫ部分（床＋クロス貼替）
ビフォー
アフター
工事後、いつものようにサービスのガスコンロと生活スタートセットを置いています。
何も言ってなかったんですが、業者さんの判断で一面だけ壁紙の色を変えてくれています（アクセントクロスと言うやつです）。
１Ｆ和室→洋室
ビフォー
アフター
収納部分について、どっちかの柱を抜いて大きな収納スペースにするって話があったんですが、結局どちらの柱も抜くことは不可能だったとのことです。
まあヨシとしましょう。
階段
猫の垢がべっとりだった階段です。
ビフォー
アフター
２Ｆ洋室＆和室
ビフォー
アフター
こちらも、左側の壁紙はアクセントクロスです。
別角度から
もともとクローゼットだった部分は、レイアウト自由の棚に改造してもらってます。
お風呂
ビフォー
アフター
壁は防水・防カビ塗装、バスタブはＦＲＰ塗装の有資格者にて施工し、５年保証ということです。
屋根（瓦→ガルバリウム鋼板）及び外観
ビフォー
アフター
屋根は、大屋根（元瓦）も下屋根（元トタン）も、両方ガルバに貼替しています（色も一緒）
玄関扉（ビフォー写真なし）
玄関のアルミ製の扉の下、地面から３０ｃｍくらいがボロボロだったんです。
扉の入れ替えも検討してもらったんですが、なかなかぴったりの物が見つからなかったので、厚手のテープで補修してもらいました。
物置の換気扇（ビフォー写真なし）
これで、とりあえず床下の湿気はたまらなくなるはずです。
入居者募集
リフォーム工事が完了しましたので、すでに入居者募集開始しております。
家賃は５．３万円。
ペット飼育可能。
敷金・礼金０です。
駐車場２台分あり（普通車＋軽自動車）
年内くらいに決まるといいなぁ…
リフォーム総額
今回、なかなかに傷みが激しかったこともあり、かなりのお金をかけてしまいました。
総額２５８万円です。
不動産投資の本にはよく「最初のリフォーム費用は、家賃の半年分くらいで納めると資金効率がいい」なんて書いてあるんですが、１ミリも守れてませんｗ
家賃で言うと４９か月分ですｗ
くぅぅ…
やはり、自然損耗じゃない部分は請求だけしようと思います。
計算が完了したら、請求手続きとともにちょっとだけ追記しようと思います。
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編集後記
タイマムシンさん、ついにコロナに罹患してしまいました。
いままでどこ吹く風で過ごしていたのですが、もうこの状況になるとどこから貰ってくるかわかったもんじゃないですね…
ちなみに感染経路は不明です。
人と話すときはマスクつけてたんですけどね…
幸い、ワクチンは３回打ってましたので、症状は軽く、熱は３８．４°まで上がったくらいでした（結構しんどかったけどｗ）。
ほかに頭痛・咳・痰の症状もありましたが、現在（２０２２．１０．１１）はほぼ回復しております。
それではまた。
タイマムシンのオススメ本はこちら
