家賃は上がる、金利も上がる｜2026年の賃貸オーナーはどっちが勝つのか計算してみた
こんにちは、タイマムシンです。
突然ですが、最近こんなニュース見ませんでした？
「家賃が13四半期連続で過去最高を更新」
13四半期って、3年以上ずっと上がりっぱなしということです。すごいですね。
…で、僕はこれを読みながら、越前市のアパートの募集家賃を下げる相談をしていましたｗ
いや、ほんとに。世の中の「家賃上昇」と、地方の大家の実感が、これほど噛み合わないことある？ って感じなんですよね…。
しかも家賃が上がらない一方で、ローンの金利のほうはしっかり上がってきています。
というわけで今回は、「家賃アップ」と「金利アップ」がぶつかったとき、賃貸オーナーの手元にはどっちが効いてくるのかを、実際に計算しながら考えてみました。
あと、銀行から「投資信託を買ってくれたら金利優遇しますよ」と言われて丁重にお断りした話も書きます（これがなかなかエグかったｗ）。
まず、いま大家の周りで何が起きているのか
家賃は13四半期連続で過去最高（ただし都心の話）
まずは事実のほうから。
東京23区の賃料は2025年第4四半期に前年同期比プラス5.3%で、13四半期連続の過去最高更新だそうです。
タイプ別だとこんな感じ。
- シングル … 前年同期比 プラス5.5%
- コンパクト … プラス4.0%
- ファミリー … プラス12.4%
ファミリー向けの12.4%はえげつないですね…。
理由としてはこのあたりが挙げられています。
- 建築費の高騰で、新築の供給がそもそも減っている
- 都心回帰の流れが続いている
- マンション価格が高すぎて「買えないから借りる」人が増えている
3つ目がけっこう象徴的で、持ち家をあきらめた層が賃貸に流れてきているということなんですよね。
ところがうちの越前市アパートは、むしろ募集家賃を下げてます
で、ここからが現実の話です。
僕が福井県越前市に持っているアパート、ここ数年で募集家賃を上げたことは一度もありません。
むしろ下げていますｗ
他に持っている物件も、当初から家賃は変えていません。据え置きです。
ニュースで「家賃上昇トレンドが止まらない！」って言われても、正直「どこの国の話だろう…」という気持ちになります。
実際、統計を読んでいくと注釈みたいな形でちゃんと書いてあるんですよ。「都心部では顕著な上昇が目立つ一方、それ以外のエリアでは頭打ち感が見られる」って。
つまり家賃上昇は全国一律で起きているわけじゃなくて、めちゃくちゃ地域差があるということですね。
ここ、今回の記事でいちばん大事なポイントだと思っています。
その裏で、アパートローンの金利はしっかり上がってる
で、家賃が上がらない地域の大家にも、金利上昇だけは平等にやってきますｗ
国内銀行の新規長期貸出金利の平均は、2025年11月の1.425%から2026年4月には1.790%まで上がっています。
半年足らずで0.365%上昇。
しかも金利だけじゃなくて、融資の出方（いくら貸してくれるか・何年で貸してくれるか）も渋くなってきているという指摘もあります。ここは後半でくわしく書きますね。
日銀は7月据え置き、でも「利上げ路線は堅持」
肝心の日銀ですが、2026年7月31日の金融政策決定会合では政策金利を1.0%で据え置きと決めました。
「お、じゃあ一旦落ち着いた？」と思うじゃないですか。
残念ながらそうでもなくて、6月の会合ですでに利上げをしたばかりで、その影響を見極めているだけ、というのが実際のところみたいです。会合では「利上げ路線は堅持する」とわざわざ改めて示しています。
日銀ウォッチャーへのアンケートでも、次の利上げは12月という予想がいちばん多いそうです。
つまり…まだ上がる前提で考えておいたほうがよさそう、ということですね。
ちなみに住宅ローンのほうの話は、こっちの記事に僕の実体験を書いてます（0.32%で借り換えたのに気づいたら0.75%になってた話です…）↓
家賃アップと金利アップ、どっちが強いのか計算してみた
ここからが本題です。
「家賃も上がってるんだから、金利が上がっても相殺されるんじゃないの？」
って思いますよね。僕も最初そう思ってました。
ちょっと計算してみましょう。
借入3,000万円・金利1%上昇で、年間返済は約18万円増える
まず前提条件をハッキリさせておきますね。ここを書かずに「金利1%で◯万円増える」とだけ言われても、判断のしようがないので。
- 借入金額：3,000万円
- 返済期間：30年（元利均等返済）
- 金利：1.5% → 2.5%（1%の上昇）
- 家賃収入：月15万円（家賃3万円の部屋が5戸、みたいなイメージ）
この条件で毎月の返済額を計算すると、こうなります。
- 金利1.5%のとき … 月103,536円
- 金利2.5%のとき … 月118,536円
差は月約1.5万円。年間だと約18万円です。
（ちなみに、よく引用される「家賃15万円の物件で年17.5万円増」という数字も、だいたい同じ水準ですね）
「なんだ、月1.5万円か」と思いました？
これ、けっこうヤバいんですよ。
賃貸経営のキャッシュフローって、家賃から返済・管理費・固定資産税・修繕費・空室損を全部引いた残りなので、月2〜3万円しか残ってない物件もふつうにあります。
そこから月1.5万円が消えると…はい、ほぼ吹き飛びますね…。
じゃあ家賃を何%上げれば取り返せるのか
で、これを家賃で取り返そうとするとどうなるか。
月1.5万円 ÷ 家賃15万円 ＝ 10%。
ちょうど1割の値上げが必要、という計算になります。
家賃3万円の部屋が5戸なら、1戸あたり月3,000円の値上げですね。
…これ、都心のファミリー向け（プラス12.4%）ならギリギリ吸収できてる計算になります。
でも僕みたいに募集家賃を下げてる地方の大家は、丸ごと自腹で被るわけです。
「家賃も上がってるから大丈夫」という理屈は、都心の物件を持っている人にしか成立しないんですよね。
で、たぶんこれが2026年の賃貸経営でいちばん大きな分かれ目になると思っています。
現金購入だと、この戦いには参加しなくていいｗ
ちなみに、うちの越前市アパートは現金購入なので、この金利上昇の影響をまったく受けません。
家賃を下げているので収入は減ってますけど、少なくとも返済が増えることはない。
正直、買ったときは「レバレッジ効かせないのはもったいないかなあ」と思ってたんですが…金利が上がり始めた今となっては、これはこれで悪くなかったなと思ってます。
（結果論ですけどｗ）
安い物件を現金で買って淡々と回す、という地味なやり方は、金利上昇局面ではけっこう強いのかもしれません。
固定金利“更新型”ローンの落とし穴（うちのマンションの実話）
で、ここからは僕がローンを使っている物件の話です。
福井市に持っているマンション、こっちはローンを組んでいます。
2〜3年固定は「更新のたびに上がる」
このローン、2年または3年の固定金利です。
「固定金利だから金利上昇は関係ないですよね？」と思われがちなんですが、これが罠でしてｗ
固定期間が終わるたびに、そのときの金利で再設定されるんですよね。
なので更新のたびに、すこしずつ上がっていく。改めて確認したら、現在は1.6%でした。
変動金利みたいに毎月ジワジワ動くわけじゃないぶん油断しがちなんですが、2〜3年に一度、まとめて上がるという形になるので、インパクトはむしろ大きかったりします。
「固定にしてるから安心」と思っている人は、その固定がいつ終わるのかを一度確認してみるのをおすすめします。
「投資信託を買ってくれたら金利優遇しますよ」と言われた話
で、前回の更新のとき。
銀行の担当者さんから、こんな提案をされました。
あの、もしよろしければ、ウチで販売している投資信託をご購入いただければ、金利を優遇させていただくこともできますよ
お、いいですね。ちなみにそれ、信託報酬って何%くらいですか？
で、確認してもらった結果…
信託報酬1%超えでしたｗ
…あー、はい。ありがとうございます。正規の金利のままでお願いしますｗ
丁重にお断りして、正規の金利にしてもらいました。
断った理由は単純で、オルカンと比べたからです
ちなみに僕、このとき金利の優遇分と信託報酬を計算して比べたわけじゃありません。
判断はもっと単純で、いつも積み立てている eMAXIS Slim 全世界株式（オール・カントリー）と比べただけですｗ
オルカンの信託報酬は年0.05%台です。
それに対して勧められた投信は1%超え。
ざっと20倍ですね…。
投資信託って、中身が同じような「世界中の株に分散する」商品でも、どこで買うかによってコストがこれくらい変わります。
で、そのコストは成績が良かろうが悪かろうが毎年きっちり引かれるんですよね。
優遇幅は0.1%と言われていたんですが、そこと突き合わせて損得を計算したわけじゃなくて、「オルカンの20倍のコスト」という時点で「あ、これはナシだな」と判断した感じです。
比較する基準を1本持っておくと、こういう場面で迷わなくて済むのでラクですよ。
ちなみに、あとから計算してみたら
「でも金利が下がるならトータルでお得だったんじゃないの？」と思う人もいると思うので、記事を書くにあたって計算してみました。
そしたら、思っていたのと違う結果が出まして…。順番に見ていきますね。
前提はこうです。
- 借入残高：4,900万円（5,000万円弱）
- 残りの返済期間：19年（20年弱）
- 金利：1.6% → 優遇されて1.5%（優遇幅0.1%）
- 買う投信：500万円分、信託報酬1.1%
- 比較対象：オルカン（信託報酬0.06%）
結果は、ほぼ互角。でもちょっと負けてました
まず毎月の返済額。
- 金利1.6% … 月249,374円
- 金利1.5% … 月247,123円
月2,250円、安くなります。年間だと27,000円ですね。
…で、ここがちょっとややこしいところなんですが。
「返済額が減った分」と「得した分」はイコールじゃありません。
金利が下がると、返済額が減るだけじゃなくて、同じ返済額のうち元金に回る割合が増えるんですよね。
1年分を実際に計算するとこうなります。
- 金利1.6% … 1年目に払う利息 767,732円
- 金利1.5% … 1年目に払う利息 719,601円
- 差 … 約4.8万円
財布から出ていくお金は年27,000円しか変わらないんですが、そのぶん元金が21,000円ほど余分に減っています（1年後の残高がそれだけ少なくなる）。
なのでトータルの得は約4.8万円。ここを27,000円だと思ってしまうと、損得を読み違えます。
（僕も最初これを混同しかけましたｗ）
で、投信のほうの余計なコストは、
- 勧められた投信：500万円 × 1.1% ＝ 年5.5万円
- 同じ500万円をオルカンで持ったら：500万円 × 0.06% ＝ 年3,000円
- 差額（＝よけいに払うコスト）：年5.2万円
優遇で浮くのが4.8万円、よけいに払うのが5.2万円。
年4,000円ほどの負けですね。
思ったよりギリギリでしたｗ
借入残高が5,000万円近くあるので、0.1%の優遇でも年4.8万円と、けっこうな金額にはなるんですよね。
ちなみにこの条件だと、投信の購入額が463万円より少なければ優遇の勝ち、それを超えると負けます。500万円だとギリギリ負け、というライン。
…正直、ここまで僅差だとは思ってませんでした（感覚で断ってましたからｗ）。
まあそれ以前に、言われるがままに500万円分も投信を買うのがまず嫌なんですけどねｗ
計算に入らないリスクもある
あと、数字にしにくいけど地味に効くのがこのあたり。
- 投信は値動きするので、「損してるから売れない」という状態になりがち。塩漬けにしている間もコストだけは毎年きっちり引かれます
- じゃあ早めに売ればいいかというと、売ったら金利優遇がどうなるのかは契約次第。ここは必ず銀行に確認したほうがいいです
- 購入時手数料がかかるタイプの投信なら、その分もマイナススタートになります
というわけで、「投信を買えば金利優遇」は絶対にダメ、という話ではありません。
借入残高が大きくて、買う金額が小さければ、普通に得になるケースもあります。
ただ僕の場合は、オルカンより20倍高いものを何年も持ち続けるのがどうしても気持ち悪かったので、断りました。
投資信託って、本来は「自分が持ちたいものを選ぶ」ものですからね。ローンの条件で選ぶものじゃないよなあ、と。
で、あとから計算してみたら結果的にその判断で合ってた、と。
…まあ、差は年4,000円だったので、そこまで胸を張れる話でもないんですけどねｗ
断っても普通に正規の金利にしてもらえるので、「その商品のコストは何%ですか？」と聞いてから決めるのがいいと思います。
（聞くと担当者さんもちょっと気まずそうにするんですが、そこはお互い仕事なので…）
金利上昇は「利息が増える」だけの話じゃない
で、ここも見落としがちなポイントです。
融資額が絞られて、融資期間も短くなる
金利が上がると、銀行は「この物件、ちゃんと返せるの？」という見方を厳しくします。
結果どうなるかというと、
- 融資比率が下がる（自己資金をもっと入れてください、と言われる）
- 融資期間が短くなる（毎月の返済額が増える）
これ、金利そのものより効いてくることがあるんですよね。
返済期間が30年から25年に短くなるだけで、月の返済額はけっこう変わりますから…。
物件価格は下がる…と思いきや、下がってません
もうひとつが物件価格への影響です。
まず理屈のほうから。
キャップレート（投資家が「この物件ならこれくらいの利回りがほしい」と考える水準のこと）が上がると、同じ家賃収入でも物件の理論価格は下がります。
さっきの物件（家賃3万円 × 5戸＝年間家賃180万円）で考えるとこんな感じ。
- 利回り9%でいい人にとっては … 2,000万円の価値
- 利回り12%ほしい人にとっては … 1,500万円の価値
家賃はまったく同じなのに、500万円も違うわけです。
金利が上がれば投資家の求める利回りも上がるはずなので、理屈のうえでは相場は12%側に引っ張られていく…ということになります。
で、ここまで書いておいて何なんですが。
実際には、そうなっていませんｗ
キャップレート、ほとんど上がってません
日銀がこれだけ利上げしているのに、投資家が求める利回りはほぼ動いていないんですよね。
CBREの2026年第1四半期の調査だと、東京のプライム物件の期待利回りはこんな状況です。
- オフィス（大手町）… 3.15%（前期比＋2bps）
- 賃貸マンション … 横ばい
- ホテル … 低下して過去最低を更新
（bpsは0.01%のこと。＋2bpsは0.02%上がった、という意味です）
不動産投資家調査のほうでも、賃貸住宅の期待利回りはワンルーム・ファミリーともむしろ低下しています。
金利は上がってるのに、利回りは下がってる。理屈と真逆ですｗ
インフレの力のほうが強い、ということみたいです
なんでこうなるのか。理由はいくつかあります。
ひとつは建築費の高騰。資材も人件費も上がっていて、建設業の人手不足が解消する見込みもありません。
同じ建物をもう一度建てるコストが上がっているので、既存の物件の値段も下がりようがないんですよね。新築の供給も減るので、なおさら。
もうひとつが賃料そのものの上昇です。
物件価格って「年間家賃 ÷ 利回り」で決まるので、分母（利回り）が上がっても、分子（家賃）がそれ以上に増えれば価格は上がります。
13四半期連続で家賃が最高値を更新している都心は、まさにこれですね。
さらに「これから金利が上がるなら、今のうちに買っておこう」という需要も消えていないそうで。金利上昇＝買い控え、という定説どおりになっていないんです。
というわけで、「金利が上がったから物件が安く買えるはず」と待っていると、たぶん肩透かしを食らいます。
僕もちょっと期待してたんですけどねｗ
ただし、ここでも都心と地方は分かれます
で、ここが大事なところ。
価格を支えているのは「家賃が上がっている」という分子の力です。
ということは、家賃が上がらないエリアには、その支えがないということになります。
- 家賃が上がるエリア：分子が増えるので、利回りが上がっても価格は下がりにくい
- 家賃が上がらないエリア：分子は増えないので、利回りが上がった分がそのまま価格に効いてくる
実際、都心部を除くと不動産価格には頭打ち感が出始めている、という指摘もあります。
…はい、また同じ結論に戻ってきましたｗ
家賃のところでも、価格のところでも、結局「賃料を上げられるかどうか」で明暗が分かれるんですよね。
で、大家は何をすればいいのか（対策5つ）
ここまで暗い話ばっかりだったので、ここからは対策です。
①まず「自分のローンがいつ見直されるのか」を確認する
いちばん最初にやるべきはこれだと思います。
確認するのは3つ。
- 変動か、固定か（固定ならいつ固定期間が終わるか）
- いまの適用金利は何%か
- 金利が見直されるのはいつか（変動なら年2回の見直しが一般的）
意外と「自分の適用金利、何%だっけ…」って人、多いんですよね。僕も人のこと言えませんがｗ
返済予定表を引っ張り出すか、ネットバンキングで確認できることが多いです。
②「家賃を上げられる物件か」を冷静に判定する
次に、自分の物件が値上げできるタイプかどうかの見極めです。
判断材料はこのあたり。
- 周辺の同スペック物件の募集家賃より、自分の家賃が安いか
- いま満室か（空室が埋まらない物件で値上げは無理ですｗ）
- 入居者の入れ替わりが多いエリアか（更新のタイミングが来やすい）
- 駅距離・築年数・設備が競合に勝てているか
正直に言うと、うちの越前市アパートは全然勝てていませんｗ
なので値上げは考えず、空室を作らないほうに全振りしています。
これ、けっこう大事だと思っていて。家賃を1割上げるより、1か月の空室を減らすほうが簡単だったりするんですよね。
家賃3万円の部屋なら、1か月空くだけで3万円の損。値上げで取り返そうとしたら、月3,000円上げても10か月かかる計算です。
③家賃を上げるなら、進め方にルールがあります
で、値上げできそうな物件の場合。
大家が一方的に「来月から家賃上げます」と決められるわけではありません。ここは借地借家法32条という法律で決まっていて、書面での通知と、入居者との協議が必要とされています。
実務的なポイントはこんな感じ。
- タイミングは契約更新時がベター（条件変更を受け入れてもらいやすい）
- 通知は2か月前までに届くようにするのが望ましい
- 通知書には「新しい家賃額」「理由」「適用開始日」を明記する
- 理由は「近隣相場より安い」「固定資産税や修繕費が上がった」など具体的に
入居者さんからすれば値上げは完全に悪い知らせなので、いきなり通知書だけ送りつけると揉めます。管理会社さんと相談しながら進めるのが無難だと思います。
（このあたりは個別の事情で判断が変わる部分なので、心配なときは管理会社さんや専門家に確認してみてください）
④繰上返済するなら「返済額軽減型」を選ぶ
手元に余裕資金がある場合の話です。
繰上返済には2種類あります。
- 期間短縮型：返済期間が短くなる。総支払利息の削減効果は大きい
- 返済額軽減型：期間はそのままで、毎月の返済額が減る
利息を減らす効率だけで言えば期間短縮型が有利なんですが、金利上昇で毎月のキャッシュフローが苦しいという状況なら、返済額軽減型のほうが効きます。
毎月の資金繰りを楽にするのが目的なので、目的が違うんですよね。
あとは金利の低いところへの借り換えも選択肢ですが、諸費用（数十万円かかることも）と手間を計算に入れないと、やった意味がなくなるので注意です。
住宅ローンの借り換えは実際にやったことがあるので、そのときの話も置いておきます↓
なお、ここまでは投資用ローンの話ですが、自宅の住宅ローンのほうも金利上昇は同じように効いてきます。こちらは無料で「いくら減らせるか」を診断できるので、投資用と一緒に見ておくと安心です。
⑤手元のお金を厚くしておく
地味ですが、これがいちばん効くかもしれません。
金利が上がると、返済が増えるだけじゃなくて物件が売りにくくなるので、いざというときの逃げ道が減ります。
そこに給湯器が壊れたりエアコンが逝ったりすると、一気に苦しくなるんですよね…（これ実際にありますｗ）。
目安としては、年間家賃収入の半年〜1年分を現金で持っておけると気持ちがだいぶ楽になると思います。
これから物件を買う人が気をつけたいこと
最後に、これから買う人向けの話も少しだけ。
これまでの不動産投資って、低金利と長期融資でキャッシュフローを作るゲームだった面が強かったと思います。
その前提が変わりつつあるので、見るべきポイントも変わります。
- 賃料を維持・値上げできる立地と物件か
- 金利が2%上がっても回るか（シミュレーションは強気じゃなく弱気で）
- 自己資金と手元の現金は足りているか
- 「利回り◯%です」の◯%が、空室・修繕を引いた後の数字かどうか
特に2つ目。営業さんが持ってくるシミュレーションって、だいたい満室・金利据え置き前提だったりするのでｗ
自分で金利+2%・空室率10%くらいで計算し直してみて、それでも回るなら本物だと思います。
あと、相続対策として賃貸物件を買おうとしている人は、2027年1月からのルール変更もあわせて確認しておいたほうがいいです↓
まとめ：これからは「安く買う」より「賃料を上げられるか」
長くなったのでまとめます。
- 家賃は13四半期連続で最高値更新中。ただし都心の話で、地方は頭打ち（うちは下げてますｗ）
- アパートローン金利は上昇中。日銀は7月据え置きだが利上げ路線は継続、次は12月予想が最多
- 借入3,000万円・30年で金利が1%上がると、年間返済は約18万円増。取り返すには家賃を1割上げる必要がある
- つまり「家賃を上げられる物件」と「上げられない物件」で結果が真っ二つに分かれる
- 金利は上がっているのにキャップレートはほぼ横ばい。建築費高騰と賃料上昇のほうが強く、物件価格は下がっていない（安く買えるのを待つのは危険）
- 固定金利でも“更新型”は、固定期間が終わるたびに上がる
- 銀行の「投資信託を買えば金利優遇」は、オルカンの信託報酬と比べてから判断する
- 値上げできない物件は、空室を減らす・手元現金を厚くするほうに全振り
ニュースの見出しだけ見ていると「家賃上がってるならオーナーは安泰でしょ」と思われがちなんですが、実際は物件によって天国と地獄が分かれる局面に入ってきたな、というのが正直な感想です。
で、僕みたいに地方で家賃を下げている側の人間としては…まあ、現金で買っておいてよかったな、と思うことにしますｗ
まずは自分のローンの金利がいつ見直されるのか、確認するところから始めてみるといいと思います。
編集後記
今回、記事を書くために自分の物件のローン条件を全部並べ直したんですが、思っていた以上に「金利、上がってるなあ…」という気持ちになりました。
2026年に第一子が生まれて、これから教育費のことも考えないといけないので、賃貸経営のキャッシュフローはちゃんと守っていきたいところです。
妻に「投資信託買えば金利安くなるって言われたけど断った」と話したら、「よくわからんけど、断ったんならいいんじゃない」と言われました。
…ですよねｗ
それではまた！
