※アイキャッチ画像は本編と無関係の物件ですｗ
近江八幡の分譲マンションを購入する際に起こった不思議な出来事
２０１３年のできごとです。
竜王の家の長期入居が決まり、すっかり安心して再び物件探しをしていました。
戸建てを中心にいくつか内見していて、なかなか決まらない状況の時に、近江八幡で売りに出されている分譲マンションを紹介されました。
以下、物件のスペックです。
物件詳細
マンション名：○○リ○グ○（何号室かは忘れました）４０５号室
価格：４３０万
間取り：２ＬＤＫ
占有面積：うろ覚えですが５０㎡前後 ５１．９４㎡
土地の持ち分：720㎡のうち51/1000
構造：重量鉄骨
築年数：２２年くらい 築２３年
管理費・修繕積立金：合計で１３０００円くらい
駐車場：有り（ただし軽自動車～リッターカーくらいまで）
（2021.5.30 当時の資料が残ってましたので修正しました）
いざ内見
内見してみた結果、外観はめっちゃ汚いですｗ。廊下とかベランダとか鳩の糞だらけｗ。
でも中を見る限り割ときれいで、そのままでも家賃５万くらいは取れそうな感じでした。
ただし、分譲マンションのネックとして、管理費と修繕積立金が毎月固定でかかります。そのせいで利回りがだいぶ圧迫されることになるので、当時から「見た目ほど美味しくない」というのが分譲マンションに対する僕のイメージでした。
売主さん側の状況
売却の事情を聞いたところ、
「子供が大きくなったので手狭になってきた」
「子供たちがたてる騒音に対する苦情がある」
等、複数の理由で既に引っ越し済みとのことでした。
希望額の決定
正直、あまり食指も動いてなかったのですが、安く買えるならありかと思って、値引きの可能性について聞いてみました。すると、
「半年ほど前に別の買い手が３７０万で指したが、拒否された」
とのことです。
これを聞いたときの僕の感想は、以下の通りです。
（たとえ３７０万で買えたとして、家賃５万なら管理費と修繕積立金を差し引いたら利回り１２％くらいになっちゃうから、そんなに美味しくないよなぁ…）
というわけで、ダメ元で言ってみました。
もっと攻めた値段言ってもいいですか？
いやー、実はこの物件、最初は４９０万で売りに出してはったんですよ。
３７０万のオファーを断らはった時に４３０万に下げたんですけど、そのときの売主さんのセリフが『４００万を切ると悲しい』やったんですよねー。
いや、僕にとっては３７０万でも高いですね。
あまり美味しい運用のイメージができないです。
なるほど…、タイマムシンさんはいくらで購入したいですか？
家賃はおそらく５万前後取れると思うんですが、修繕積立金と管理費で１．３万取られるので、実質の家賃は３．７万くらいになっちゃいます。
表面利回りで１５％出そうとすると３００万くらい。他のもろもろの費用を考慮して、安全策をとって、２７０万で指してみていいですか？
【考え方：（５－１．３）×１２÷０．１５＝２９６】
攻めますね…
売主さんに持って行くことも難しいなら、今回は諦めます
いや、そこは我々も仕事なので、お話だけはきちんとさせていただきます
その価格帯で決まるなら、おそらく現金決済可能です
なるほど、それはアドバンテージになりますね
僕の知らないところで事態が思わぬ方向に転がる
ということで、２７０万の買い付け申込書を記入し、連絡を待つこと数日。
タイマムシンさん、例の近江八幡の○○リ○グ○ですが、ちょっとエラいことになってきてまして…
何があったんですか？
実はその…２５０万で契約がまとまりそうです
・・・・・・・
ん？？？？
えっと…２７０万じゃなくて、２５０万？
はい
わざわざ値段下げてくれはったってことですか？
いや、売主さんが下げた訳ではないんです
最初の２７０万、一応買付申込書を書いてはもらったんですが、やはり値段が値段なんで、売主さんに持って行く前に一度上司に相談したんですよ。それで、
（やり手）
『３７０万で一回断られてるところに２７０万なんて持って行っても、話がまとまるわけないから、一度２５０万で持って行って反応を見よう。それで押し返されたら２７０万の数字も出しやすくなるから。』
ってことになったんですよ
ほうほう。買付申込書もないのにｗ
そうなんですよ。で、口頭だけで２５０万を出してみたんですよ。
そしたら先方が
ちょっと家族会議します
って言い出さはりまして…
で、通っちゃったんですか
はい。なので、タイマムシンさん今日これから事務所これます？
（確か午後７時くらいｗ）
なるほど、急いで買付申込書を書き直すわけですね。さも最初から２５０万と書いてあったかのようにｗ
そういうことです。ハンコだけもって来てください
というわけで、不動産屋さんの事務所（こちらも近江八幡市）まで、日も沈んだ中車ぶっ飛ばして向かうことになりました。
何回か不動産取引をしていると、たまにこんなことが起きますｗ
決済風景
その後、何事もなく決済日を迎えました。
加藤ひろゆきさんの決済風景、
「鞄から現金入りの封筒を取り出すと見せかけて、ズボンのポケットからむき出しの現ナマを取り出す」
を再現しようかと思ったんですが、ポケットが小さいので諦めて普通に鞄から取り出し、売主さんに渡して決済完了しました。
ちなみに、ローン借りるわけではないのに、このときの決済は銀行の一室を借りて実施しました。伝票とかその他の設備が整っているからだと思うんですが、新たな発見でした。
売主さんはお子さん連れで来てはって、なぜか仲良くなってしまって、待ち時間の間に遊んであげたのも良い思い出です。
次回は、こちらのリフォーム・家賃設定・入居者決定なんかを書こうと思います。
編集後記
気づけばこのブログ、8割方不動産の話になってます。
ホントは主としてプログラミング学習の過程を書いていくつもりで始めたんですけどねーｗ
こうなったら、ゲームやアニメの話でも書いてやろうか…、いや、さすがに生活改善と関係がなさ過ぎるかｗ
不動産の話は体験したことそのまま書くだけなので、書きやすいのは確かなんですけどね…
うん、ＶＢＡ勉強しますｗ
それではまた。
タイマムシンのオススメ本はこちら
売主さんも様々な事情をかかえて
いますから。購入希望者は半年に一回、ここで決めないと余計な維持費払い続ける事になるし、、、毎度希望価格下げられて、どこかであきらめるしかないと。そんな気持ちになりますよね。
不動産価格って不思議ですね。
そうですね。売主さんも一年以上売れてなくて、いい加減うんざりしていたんだと思います。
指値より価格が下がることは、多分これっきりの経験だと思いますが（笑）、「ずっと販売サイトに掲載され続けている物件」は、狙い目のカテゴリーの一つです。