前回の記事にて１２０万で購入した家の、リフォームに関するお話です。
だいたい2018〜2019年くらいのお話です。
↓前回
１２０万の物件のリフォームに２２０万ほどかけちゃった
安く施工してくれる業者さんを探してみた
賃貸業者さんのリフォーム部門での見積もり
前回の記事で大体想定できた施工内容は、以下の通りです。
①物置に洗濯機スペースを増設
②トイレを下水に繋いで水洗・ウォシュレット化
③洗面化粧台入れ替え（鏡・収納・照明付きタイプ）
④玄関前の巨石撤去
⑤勝手口を塞いで、土間に床を造作して、冷蔵庫スペースにする
⑥畳の表替え
⑦予算に余裕があればクロス貼り換え
そして、クロス貼り換えはナシという条件で、賃貸業者さんのリフォーム部門で見積もりを出してもらったところ、大体２００万くらいという結果でした。
…見積もりのデータが残ってなかったんですよ。すみません。
安価な業者さん探し
で、この結果を踏まえて、地場で安く施工してくれる業者さんを探すことにしました。
これの少し前に受けた不動産投資セミナーにて、
「クロス貼り換えの料金が安い業者さんは、大体他の施工内容も安い」
「ホームページに『コロニアル』『サイディング』などの専門用語がそのまま載っている業者さんは、職人気質でやり取りは大変だけど、安くて質がいいことが多い」
などなど、安い業者さんを探すコツを教わっていましたので、今回はクロス貼り換えの料金で検索してみました。
そして、メーターあたり７００円という業者さんを見つけましたので、連絡してみることにしました。
…ホームページがなかなか整っていたのがちょっと気になるところではありましたがw
依頼した業者さんはイクメンリフォームさんです（勝手に宣伝）。
今はちょっと単価上がってるみたいですね。
並行して、プロバンガス業者さんを探してみた
ガス会社さんについて、賃貸業者さんに聞いてみた
どこか提携しているところとかあります？
それではこちらとは無関係に、僕の方で一度動いてみますね。何も知らないフリしてw
ガス屋さん変更できたらまた連絡します。
というわけで、
と決心しつつ、とりあえずプロパンガスの比較サイトにて調べてみることにしました。
プロパンガス比較サイトで調べてみた
プロパンガスの比較は、自力で調べようかとも思ったんですが、途中めんどくさくなっちゃったのでw、こちらのサイト（だったと思う…w）で申し込んで、安いガス屋さんを探してもらうことにしました。
一応、担当の方と電話で詳細を詰める中で、〇〇ガスさんの名前と、地域のガス屋業界での権力構造もお知らせしました（知らないフリが全くできてないw）
その上で、権力に対抗できるガス屋さんがあるかも知れないということでしたので、連絡を待つことになりました。
そして、三日もしないうちに新たなガス屋さんから連絡がありました。
連絡があったのは「エネアーク中部」さんです。
⚪︎⚪︎ガスさんから変更できるところがあって嬉しいです。
我々の方ではそういった話は聞いたことがないですね。
なるほどなるほど、こちらはこちらで大変な権力をお持ちのようですw
調べてみると、エネアーク中部さんはなかなか大手のガス屋さんのようです。名前に「中部」って付いてるし、多分全国区なのでしょう。地域のお山の大将なんて無視できるくらいw
これなら入居者さんがガス料金でぼったくられることもないだろうと思えます。
ということは設備提供もあまり期待できないわけですが、ダメ元でお願いしてみたところ、給湯器だけは提供してもらえることになりました。ラッキーです。
（注：２０１８年くらいのお話です。２０２４年現在ではこの
『大家さんがガス屋さんから設備提供を受けて安価にリフォームして、その設備の代金は入居者がガス料金の形で負担する』
というスキームは、経産省が問題視し始めてますので、ほぼ塞がれたものと思われます。詳しくはこちらの記事をご参照ください。）
リフォーム業者さんと打ち合わせ
ガス屋さんとのやりとりが終わったあたりで、リフォーム業者さんに実際に物件を見てもらうことになりました。
洗面所は、もともと水しか出ないものが付いてまして、お湯の方は配管すらありませんでした。
ガス屋さんに給湯器だけ提供してもらうことになったので、洗面所への給湯配管工事も追加でお願いする旨伝えたところ、
僕が知ってる大家さんは、コンロやらエアコンやら色々提供してもらってましたよ！
なんておっしゃってましたので、時代を感じますねぇw
上にも書きましたが、多分２０２４年現在では給湯器すら難しいと思われます。
別業者さんの見積もりと同じような工事内容で見積もり出してもらったところ、
・クロス工事あり…２２０万程度
・クロス工事なし…１８０万ちょい
ということでした。
という感想をもちつつ、めんどくさくなってきたのでそのまま依頼することにしました。
ちなみに、冒頭にも書きましたが、想定している施工内容は以下のとおりです。
①物置に洗濯機スペースを増設
②トイレを下水に繋いで水洗・ウォシュレット化
③洗面化粧台入れ替え（鏡・収納・照明付きタイプ）
④玄関前の巨石撤去
⑤勝手口を塞いで、土間に床を造作して、冷蔵庫スペースにする
⑥畳の表替え
⑦予算に余裕があればクロス貼り換え
クロス貼り換えすると予算オーバーになっちゃったので、なしの方で依頼しています。
クロス単価の安さで選んだ業者さんなのにw
ガス工事実施
不動産屋さんにガス業者さんの説明
ガス業者さん見つかりましたよ
〇〇ガスさんから変更できたんですね！おめでとうございます！
今回、ガス料金比較サイトであっさり見つけてもらえましたよ。
そんな手があったんですね。
あ、比較サイトで探したガス屋さんなんで、料金もさほど高くはないはずなんですよ。
それも入居者さんへのアピールになると思います。
それを聞いて、
なんて思ってないですよ。２秒くらいしかw
というわけで、ガス屋さんの連絡先等を伝えて、不動産屋さんへの説明は完了です。
〇〇ガスさんのガスボンベ撤去
地元で権力を持っていらっしゃるという〇〇ガスさんのボンベ撤去ですが、エネアーク中部さんから連絡してくれるとのことでした。
自分で連絡するのが若干気が重かったので、ちょっとホッとしましたw
（まあ、何も知らないフリしての連絡も多分できる性格ではあります）
エネアーク中部さんによるガスボンベおよび給湯器設置
こちらは、僕が立ち会う必要も特にないとのことで、平日に実施していただきました。
この記事を書くにあたって、写真が残ってないかスマホ内を探してみたんですが、それっぽい写真を見つけられませんでした。
特にトラブルもなく実施してくれたことだけは確かです。
リフォーム工事結果
リフォーム業者さんでの工事結果は、以下のとおりです。
①物置に洗濯機スペースを増設
施工前（屋外の洗濯機置き場）
この屋外の洗濯機置き場、排水が側溝に流れてしまうので、今は法律上作れないそうです。
施工前（階段下の物置）
施工後
こちらは問題なく完了。
②トイレを下水に繋いで水洗・ウォシュレット化
施工前
施工後
掘削して下水管に繋いでいるところの写真はありません。
というわけで、こちらは再工事決定です。
③洗面化粧台入れ替え（鏡・収納・照明付きタイプ）
施工前
施工後
遠い写真で申し訳ないです。左奥のが洗面台です。
というわけで、こちらも再工事決定。
④玄関前の巨石撤去
施工前
施工後
こちらは問題なく完了
⑤勝手口を塞いで、土間に床を造作して、冷蔵庫スペースにする
施工前
施工後
こちらは問題なく完了
⑥畳の表替え
施工前
施工後
ここは問題なく完了…というわけでもなくてw
表替えして畳がシャッキリしたら、奥の押し入れの襖がはずせなくなりましたw
元々床が傾いてたんですが、ヘタった畳だとうまく床に沿って曲がってくれてたんですよね。新品の畳にしたら浮いちゃってw
でもこれはどーしようもないのでこのままです。
リフォーム業者さんへ再工事依頼
とりあえず、料金は払いますんで、追加で上だけ取り替えお願いします。
僕楽天とかAmazonとかで見た覚えありますよ。
もし製品を調達してもらえるなら、取り付けだけ追加でやりますよ。
というわけで、確認してみたところこんな状態でした。
手で動かすと壁から５cmくらい浮き上がりますw
というわけで、追加工事の依頼をしつつ、帰ってから楽天で商品を検索してみました。
僕の購入した商品のリンクを貼り付けようと思ったのですが、なんせ５年前のことで、現在は取扱がありませんでしたので、似たような商品のリンクを貼っておきます（一応アフィリエイト←誰が買うんだw）
洗面化粧台（鏡部分のみ）＜広告＞
ウォシュレット（上部のみ）＜広告＞
ポストはなんでもいいので、近所のホームセンターで買ってきました。ダサいやつをw
そして、玄関に仮置き。
リフォーム業者さんに製品を置いた旨を伝えて、追加工事開始です。
追加工事結果
①トイレ（ウォシュレットとペーパーホルダー）
②洗面化粧台
③ポスト
④雨戸の戸袋
こちら写真ありませんでした。すみません。
追加工事まで含めたリフォーム費用は、これも記録が残ってなくてうろ覚えなのですが、２２０万ほどまで膨らんでしまいました。
入居者決定まで
リフォーム工事が終わったのが２０１９年４月くらいです。
それから募集開始したのですが、この物件はあまり上手いこと入居者が見つからず、決まるまでに１年以上かかってしまいました。
当初の想定家賃は５００００円だったのですが、あまりにも見つからないので４６０００円まで下げています。
さらに、広告費とは別に募集担当者への個人バックも追加して、ようやく決まった形ですね。
当初の想定（皮算用）
本体価格：１，２００，０００
諸経費：１００，０００
リフォーム費用：１，８００，０００
取得費用合計：３，１００，０００
家賃：５０，０００
利回り：５０，０００✖️１２➗３，１００，０００＝１９．３５％
入居者決定後の利回り
本体価格：１、２００，０００
諸経費：１００，０００
リフォーム費用：２，２００，０００
取得費用合計：３，５００，０００
家賃：４６，０００
利回り：４６，０００✖️１２➗３，５００，０００＝１５．７７％
皮算用を実現するのは難しいですw
まあそれでも、そこそこ良い利回りは出せたんじゃないかと思っています。
ちなみにこちらの入居者さん、入居して２ヶ月目くらいでいきなり滞納が発生してまして、不動産屋さんに事情聞いたところ、
・契約者（２０代男子）のお父さん（７０代）がコロナで失業してしまって、次の仕事がなかなか見つからない
なんていう３つほどツッコミどころがある言い訳をされて、なんかこちらでコロナ給付金とか生活保護とか調べて案内してた記憶がありますw
２０代男子、何してんねん、働けよｗ
ちなみに家賃の一定期間減額も提案してみたんですが、幸いそちらは使わずになんとか危機を脱したようで、現在は順調に家賃を振り込んでくれています。
そしてこの物件、２０２４年４月で短期譲渡期間を脱しますので、そろそろ売却に向けて動き出そうかなー、なんて思ってます。
編集後記
前回の記事でも書きましたが、ワタクシは最近節約・倹約に取り組んでおります。
その一環として、現在楽天モバイルを固定回線がわりに使用しています。
これまで、「Rakuten WiFi Pocket 2C」という製品にSIMを挿して使用していました。
こいつ、拾える電波は4Gのみなんですが、これでも20~40Mbpsくらいは平気で出てくれるので、普段は特に不満はないんです。
でもアマプラで映画見てたりすると、時々画質が悪くなったりするんです。気にしなきゃそれっきり程度なんですけどね。
んでそんなある日、僕の家まで楽天モバイルの5G電波が届いていることを知ってしまうわけです。
流石にミリ波は届いておらず、Sub6のみでしたが、それでも4G電波よりはだいぶ早くて低遅延なはずなんですよ。
ちなみに楽天モバイルのバンド一覧はこちらのサイトを参照しました。
こちらのサイトによると、楽天モバイルの5G電波のバンドは「n77」ですね
早速「WiFi Pocket」からSIMを抜いて、IPHONEに挿して調べてみました。
（調べ方はこちらのサイトを参照）
調べてみた結果がこちらです。
右上の表示が「5G」で、バンド欄（上から２つ目）の表示が「77」なので、多分繋がってるのでしょうw
というわけで、5G電波が間違いなく屋内まで届いていることが確認できましたので、こちらの動画↓
を参考にして、「HOME 5G L12」を購入して設定してみることにしました。
最初、メルカリで買った製品（６，９８０円）がSIMスロット端子が歪んでいた不良品だったのにめげそうになりながらもw、再度Amazonで購入（７，４８０円）しまして、設定してみた結果がこちらです。
（メルカリの販売ページには「動作確認済み」って書いてあったんですけど、多分電源とかファームウェアとかの動作確認しただけで、SIMカードを入れてみたりはしなかったんでしょうね…）
見事に5G電波を掴んでくれまして、モバイル回線なのに速度が光回線並みになってしまいました。
上の写真では２２０Mbpsくらいですが、調子良いと４００超えてきます。
この速度で使い放題で月々３，２７８円なんて、快適この上ないですw
というわけで、自宅に楽天モバイルの5G電波が届いている方、固定回線化はマジでオススメです。
＜広告＞
さて、メルカリでつかまされた不良品はどうしてやろうかな…ジャンク品として需要あるかも知れないし、SIMスロット不良品としてメルカリに再出品してみようかw
ついでに「Rakuten WiFi Pocket 2C」も売れるぞーw
というわけで、今回はここまででっす！
いつも楽しみにしております。
なかなか強引なガス屋さんもいるんですね。
ガス業界もしんどいのかも知れませんね。
皮算用は当てにならないですよね。それでも利回り15%なら、優良物件で間違い無いです。
ただ、物件を持つゆうことは簡単じゃ無いことが記事でよくわかります。たくさん努力をされて、すごいと思います。
ryosukeさん、コメントありがとうございます。
苦労をわかっていただけて嬉しいですw
そうなんですよねー、この苦労があるから、万人にオススメできないんですよねー、不動産投資って。
だいぶ馬力がある人限定になります。