祖母名義のままだった賃貸物件を相続登記した話｜義務化の期限・費用・かかった手間まとめ
こんにちは、タイマムシンです。
突然ですが、「相続登記が義務化された」って話、聞いたことありますか？
僕は聞いたことがある程度でした。そして、まさか自分の所有物件（のつもりだった物件）が、亡くなった祖母名義のままだったとは思ってもいませんでしたｗ
というわけで今回は、祖母名義のままになっていた賃貸物件を相続登記した体験談です。義務化の期限・かかった費用・実際の手間まで、全部書いていきます。
発覚のきっかけは住宅ローンの借り換え
ことの始まりは、２０２４年に実施した住宅ローンの借り換え手続きでした。
手続き中に所有物件の資料を集める必要があったんですが、ほとんどは銀行側で調べてくれたものの、一部先方で判断できない物件がありまして。
そのひとつが、美浜町の戸建て（現在賃貸中）でした。
で、自分で登記情報を調べてみたところ…
所有者欄の名前が、２０２０年に亡くなった祖母のままになっていることが判明ｗ
「あ、これ相続登記できてなかったのね」と思い至りました。
祖母が亡くなったときの手続きはすべて弟にまかせていて、相続そのものは完了しています。ただ、不動産の相続登記だけができてなかったんですね。
ありがちな話ですｗ
ちなみに住宅ローンの借り換え自体は、それはともかくで無事終了しています。（過去記事参照）
相続登記の義務化とは？【2024年4月スタート】
借り換えの手続きが終わったあと、司法書士から届いた報告書の封筒の中に、事務所のパンフレットが入ってたんですよ。
「相続登記ならこちらにお任せ！」
それを見て、「そーいえば、相続登記が義務化されるって聞いたことあったような？」と。
3年以内に登記しないと過料10万円
調べたところ、2024年4月1日から相続登記が義務化されていて、相続から3年以内に登記しないといけないらしいのです。
正当な理由なく放置すると、過料10万円が科される可能性があるとのこと。
うちの相続は２０２０年。
やべー、もう3年過ぎてるじゃねーかｗ
施行前の相続は「施行から3年以内」でOK
あわてて、住宅ローンの手続きでお世話になった司法書士事務所に問い合わせました。（パンフレットに釣られてｗ）
これってもう４年経ってますけど、やっぱ罰金払うことになっちゃうんですかねー？
あ、その件は今なら気にしなくて大丈夫ですよ。法律の施行が2024年４月からなんで、それ以前の相続についてはそこから３年以内で大丈夫です
つまり、施行前に発生した相続の実質的な期限は2027年3月末ということですね。
ホッと一息ｗ
とはいえ、放置しておくとまた忘れそうなので、このまま依頼することにしました。
自分でやるか、司法書士に丸投げするか
費用の目安
司法書士さんに聞いたところによると、費用感はこんな感じでした。
| 依頼範囲 | 費用目安 |
|---|---|
| 資料等を全部自分で揃えて、登記手続きのみ依頼 | 5万円くらい |
| 資料を揃えるところから全て依頼 | 20万円〜 |
けっこう差がありますよね。
僕が丸投げを選んだ理由
「全部自分でやれば、ブログの格好のネタになるかなー」と思いつつ、考えました。
遺産分割協議書が残ってれば、あとは戸籍とか印鑑証明とかで良さそうだったので、自分でもなんとか揃えられるかなー、と思ったんですが…
実家を家探ししたけど、遺産分割協議書が残ってなかったｗ
なので１から作ることになります。そうなると…
- ちょっと手間がかかるなー
- そもそもどう作ったらいいのかわからんなー
- いざ書類揃ったと思って法務局いったら、「追加であれとこれとそれを作って再申請でｗ」とか言われたら凹むなー
と思って、丸投げすることにしました。
せめて法務局がすぐ行けるところなら、頑張って自分でやったかも。管轄が敦賀だからねー…
実際の手続きの流れ
この時点で司法書士さんに渡した書類
手元にあったのは、この2つだけです。
- 住宅ローン手続きの際に印刷していた、全部事項証明書（祖母の名前入り）
- 家探しで見つけた、祖母が美浜町から払い下げを受けたときの書類
払い下げの書類によると、この物件、もともと町営住宅だったのを祖母が買い取ったみたいです。ちょっとした発見ですｗ
遺産分割協議書を1から作成
遺産分割協議書というのは、相続の際の遺産分割協議内容を証明する書類です。相続人全員の実印を押印します。
これを司法書士さんが作成して、兄弟３人に郵送してくれました。各自が署名・押印して返送する流れです。
署名箇所には「ご記入ください」「ご捺印ください」の付箋付き。親切ｗ
印鑑証明書集めに苦戦した話
遺産分割協議書には相続人全員の印鑑証明書が必要です。それに加えて僕だけ、追加の証明書が必要でした。
それが「建物所有権の証明」というやつでして、この相続にかかわらない人間２人分の実印＋印鑑証明が要るとのこと。
別に親族でなくてもいいらしいんですが…めっちゃ依頼しづらいですよね、これｗ
で、ここからが苦難の道でした。
- 母が印鑑登録してたので、一通は母に依頼 → OK
- 弟たち自身は相続対象者なので証人になれず
- もう一通は妻に依頼しようとしたら、印鑑登録してなかった
- 福井の弟の妻に頼もうとしたら、そこも印鑑登録なしｗ
- 東京の弟の妻は、物理的に遠いうえに、やはり印鑑登録なしｗ
というわけで、僕の妻にわざわざ印鑑登録してもらうことにｗ
お手数をおかけしました。
想定外の追加ミッション：建物が未登記だった
ここで想定外の事実がもうひとつ発覚します。
この物件、建物が未登記で、土地のみ登記されていたんです。
思い返せば住宅ローン借り換えのとき、銀行で判断できなかったのも、この辺の情報の曖昧さのせいだったっぽいんですよね。
土地家屋調査士の調査が必要に
建物を登記するには、建物の面積や構造を正確に把握する必要があります。
そこで司法書士事務所から土地家屋調査士に依頼して、現地調査をすることになりました。
そして調査のためには「建物の中を見せて欲しい」とのこと。
どーしよう、賃貸中だぞｗ
賃貸中の物件に立ち入り調査
管理会社に連絡して、入居者さんに交渉してもらいました。
貸し出す前に登記やっとくんだったー…ｗ と後悔しつつ待つこと数日。
意外とすんなりＯＫが出ました。ありがたい。
ただし日程は平日を指定されまして、年始の平日に休暇を取って行ってきました。
道中、賤ヶ岳ＳＡでみんな大好き京ばあむを購入。（入居者さんへの手土産）
京都じゃないのになぜか売っているｗ
管理会社にも、途中のドラッグストアでお菓子を買っていきました。これは家主都合で手間をかけさせているお詫びと、入居付けを頑張ってもらうために好印象を振り撒くという作戦ですｗ
入居者さんがめっちゃいい人だった
調査当日、入居者さんは必要があるとはいえ、家の中を全部見せてくれました。
多分京ばあむが無くても見せてくれたｗ
そして、なぜかお礼を言われました。
聞けば、数年前の募集の時に置いておいたガスコンロと、ウェルカムボックスの中身が意外とありがたかったとのこと。
ウェルカムボックスについてはこちらの記事を参照↓
あれちゃんと効果あるんだなーｗ
家主都合で手間をかけさせたのに、入居者さんとも直接喋る機会ができて、なんだかいい訪問になりました。
かかった費用：約30万円
当初の話では「資料集めから全部依頼で20万円〜」でしたが、建物が未登記だった追加ミッションのせいで、最終的に約30万円かかることになりましたｗ
見積書の内訳はこんな感じです。
- 所有権移転（相続）：59,000円＋登録免許税等6,000円
- 所有権保存（建物）：18,000円＋登録免許税等1,000円
- 戸籍調査：21,500円＋実費8,800円
- 相続関係説明図：11,000円
- 遺産分割協議書：18,000円
- その他諸々…
これに土地家屋調査士の建物調査費用が加わるイメージですね。
痛い出費ではありますが、自分で法務局に何往復もすることを考えたら、まあ納得です。敦賀だしｗ
そして無事に登記完了
司法書士さんから兄弟３人に書類が送付され、全員の署名・押印が揃い、並行して建物登記のための調査も完了。
そして無事に登記完了！
登記簿の所有者欄は、無事に僕の名前になりました。
「祖母名義の物件を僕が貸し出している」という歪んだ状態も、これで解消です。
まとめ：相続登記は早めにやっておこう
今回の体験をまとめます。
- 相続登記は2024年4月から義務化。相続から3年以内に登記が必要
- 施行前の相続は2027年3月末が実質期限。過ぎると過料10万円の可能性
- 費用は「手続きのみ依頼で5万円くらい」「全部丸投げで20万円〜」
- 遺産分割協議書が残ってないと、1から作り直しで手間もお金も増える
- 建物が未登記だったりすると、追加で調査費用がかかる（僕は合計約30万円ｗ）
正直、30万円は痛かったです。
でも、期限を余裕持って回避できましたし、ついでに知られざるご先祖さまの名前とかも知れて、なんか楽しかったですｗ
ちなみにご先祖様の名前やらなんやかんやは、戸籍調査にて判明した情報なんですが、明治時代の戸籍とか取り寄せてまとめてくれるんで、読み解いてみると興味深かったりします。
ご先祖さまの一人はハワイで亡くなっているようです。全く知りませんでしたｗ
「うちも実家の登記、亡くなった親のままかも…」という方は、登記情報（全部事項証明書）を取って確認してみるのがおすすめです。1通数百円で取れますので。
わざわざ法務局を訪問しなくても、ネットでも取得できます。
放置してていいことは何もないですからね。僕が言うのもなんですがｗ
それではまた！
