これらの記事で言及しているボロ戸建て夢の不動産投資物件「１２０万円で購入した岐阜の戸建て」ですが、このほど売却することになりました。
不動産投資をしようとしている方にとっては、多分そんなに参考になりませんｗ
笑いあり、涙あり、絶望ありのお話ですので、どうぞエンタメとしてお楽しみくださいｗ
ちなみにアイキャッチ画像は、実際の写真をチャッピー（chatGPT）にちゃちゃっとアニメ調にしてもらったものです。
第1章 運命の出会い（２０１８年９月）
この物件、そもそも売出し価格１５０万のところ、
どうせならもっと安くいこうＺＥ！！！
てな感じで、１２０万で指して購入しています。
やったー！
格安で入手できたぞー！
って思ってたら、リフォーム費用で２００万ほどかかってしまって、トータルの取得価格が３４０万くらいになってしまったのは、過去記事に書いたとおりです。
格安で家を買うって、そんなに甘くないですｗ
第２章 空き家、沈黙の２年
この家、買ってから入居者が付くまでに約２年かかっていますｗ
案件を持ち込んでいた不動産屋さんの見立てでは、家賃５万円は固いとのことだったので、それで募集していましたが、待てど暮せど入居者が現れませんでした。
業を煮やして、家賃を４６０００円に下げ、さらに担当者に個人バックまで約束して、ようやく入居者が決まった…という、けっこう手こずった物件でもあります。
そして、入居直後に家賃滞納が発生したりして、更に手こずらせてもらった思い出の物件ですｗ
そのあたりの話も、過去記事に書いていますので、ご興味があればどうぞ。
第３章 売るか、売らざるか。それが問題だ（２０２３年〜）
さてこの物件、２０２３年頃から「売っても良いかも」とムクムク思い始めます。
でもここで登場するのが”譲渡所得税ルール”という名のラスボスです。
- 2023年中に売っちゃうと、短期譲渡扱いで税金40%くらいドーン！
- 2024年1月1日以降に売れば、長期譲渡扱いで税金20%くらいで済む！
ということをあまり考えず、２０２３年９月くらいに不動産屋さんに話を持っていってしまって、２０２４年まで数ヶ月待ってもらうことになってしまいました。
不動産屋さん、その節はご迷惑おかけしましたｗ
第４章 希望の３７８万円、夢の価格設定
２０２４年３月（なぜか１月ではなかったりするｗ）、ついにサイトに載せる決心をします。
そろそろあの物件動かそうと思うんですけど、いくらくらいになると思います？
そうですねー
私も一度物件見させてもらったんですが、３５０〜３８０万くらいにはなると思いますよ―
というわけで、上限ギリギリを狙って３７８万円で売りに出しました。
ちなみにこの物件、現金で購入したんですが、リフォーム費用を借り入れする際に担保に入っています。
その残高が１００万と少し残っていました。
なのでこの時点では、借入金を返しても手残り出る予定だったんです、予定ではね…（フラグ）
第５章 問い合わせキター！でも…
売り出して１ヶ月以内に、問い合わせありとの連絡が。
タイマムシンさん。
１件問い合わせが入ってきたんですけど、ちょっとご相談いいですか？
どんな内容ですか？
実は、
「購入するかどうか決めるのに、一度中を見ておきたい」
とおっしゃってまして…
中を見るって…
あれ今入居者さん住んでるんですけど…ｗ
そうですよね…
普通はその時点で内覧なしで買う前提にすると思うんですが、一応聞いてみてくれと…
まあ、聞くだけなら聞いてみますけど、１０中８，９ダメだと思いますよ。
僕なら絶対イヤですもんｗ
もしかしたら、投資家ではなくて、自分が住むために買おうとしているのでしょうか？
それなら素直に空き家物件を探してほしいｗ
管理会社を通じて内覧可否を一応聞いてみましたが、当然ながら結果は受け入れ不可でした。
一応聞いてみましたけど、やっぱダメでしたわーｗ
ま、そりゃそうですよねーｗ
わかりました、問い合わせの方に伝えておきます。
このやり取りのあと、この方は華麗にフェードアウトされたようですｗ
第６章 指値バトルを期待してたのに…
それからしばらく音沙汰がなく、
そろそろ値下げでも検討しようかなー…
と思っていた２０２４年末、３３０万で指値が入ってきました。
わかりました。では３６０なら売ると言ってみてください。
それで押し返されて、３５０くらいのラインで落ち着くのを狙ってみます。
了解です。それでは私も３５０を腹案で持った上で、伝えておきます。
そして伝えてもらった結果、期待していた押し返しは来ませんでした。
華麗なフェードアウト、二人目ですｗ
なかなか難しいですなぁ。
その後、掲載価格を３７８→３６０に変更しました。
第７章 売れたー！…けど波乱の契約編
２０２５年３月、ついに３６０万で買付が入りました。
が、契約直前の４月初旬、
実は、買い主さんが急に入院しちゃいまして…
え、マジですか。
ということは、この話延期ですか？
それともこのままお流れの可能性も…
いや、旦那さんを代理人に立てて続行するとのことなので、その点は心配いらないです。
あ、買おうとしてはったのは奥さんなんですね。
命に関わるようなことじゃないなら良いんですけど…
関わらないかと言われれば、そうでもないんですよね。
５月が出産予定日だったのが、急に産気づいちゃったみたいで。それで入院してはるんです。
ちょっとまってｗ
妊娠してる状態でこの話進めようとしてはったんですか。
なんちゅうパワフルな人やｗ
と、関係ないのにちょっと感動しておりました。
さぞ元気なお子様が生まれてくることでしょうｗ
第８章 契約締結。
さて、４月１２日の土曜日、岐阜まで行って売買契約を締結してきました。
ちなみに、買い主さん（旦那さん）とは当然ここで初顔合わせなのですが、実は不動産屋さんとも初顔合わせでしたｗ
この旦那さん、入院中の奥さん（買い主）からあれやこれや言付けを頼まれていたようで、不動産投資に関する質問をいくつかされました。
…が、僕自身が今あまり物件を購入していないので、最新の情報（どの銀行が融資に積極的か等）に詳しくなくて、イマイチ的確な答えを返すことができませんでした。
若干申し訳ない気持ちですｗ
ここでは、契約書に貼る収入印紙をお互いに持ってきてなかったこと以外はさしたるトラブルもなく、無事に契約を締結できました。
二人とも忘れてるってことは、多分不動産屋さんが言及を忘れてたんだと思いますｗ
（書いてて思い出したんで、先日近所の郵便局で買ってきて貼っておきました）
第９章 いくら手残りが残るか楽しみにしてたのに…
さて、この時点で大体の金額が出揃ったので、利益と手残りの金額を計算してみました。
司法書士の先生に払う金額がまだ未定ですが、ざっくり１０万円と見込んでいます。
結果がこちらです。
約７年の保有による最終利益：２９５万円
売却による手残り：２２２万円
利益３００万に届かなかったか…
ちょっとしょっぱいけど、ボロ戸建てならこんなもんかなー
手残りが２２２万なら、ちょっとの間はウハウハできるなｗ
てな感じで思ってました。
で、借入金の返済をするために、借りている「日本政策金融公庫」へ連絡します。
こんちゃー、タイマムシンです。
担保に入れている岐阜の物件を売却することになりましたんで、返済額教えてもらっていいっすかー？
融資番号は〇〇ー●●●●です。
多分１００万弱残ってます。
ご連絡ありがとうございます。
確認しますので少々お待ち下さい。
…タイマムシンさん、実はその物件、根抵当権が付いてまして、もう一本融資があります。
あれ？？
そうでしたっけ？？
そうでした。そうでしたんですよ。
僕自身もすっかり忘れていましたが、坂本の物件を買う際に融資を受けていたんです。
その際、通常なら新しく買う物件を担保にいれるんですが、
岐阜の物件の担保余力がもう少しあるので、そちらの根抵当権で借りる形にされてはどうでしょうか？
新たな担保設定の手続きを省略できるので、こちらもその方がありがたいです。
ちなみに新しい物件を担保に入れても、金利はほとんど変わらないです。
と、当時の公庫の担当者に言われて、岐阜の物件でもう一本借り入れをしていたのです。
※ 根抵当権についてはこちらを→ google検索結果 AI検索結果
と、いうことは、２本とも完済しないといけないということですか？
そういうことになっちゃいますねー
ちなみに２本合計で、３４８万円になります。
くぅぅっっ…！！
て、手残りがっっ！
というわけで、２本めの借入金を考慮した最終利益と手残りの計算結果がこちらです。
約７年の保有による最終利益：２６９万円
売却による手残り：マイナス２５万円ｗｗｗ
利益が出ているのに手持ち資金が減ってしまうという、黒字倒産まっしぐらな事態となってしまいましたｗ
根抵当権にて二本目の借り入れをしたこの話、過去記事に書いてないかなー？と思って見返していたんですが、書こうとしていた痕跡は見つけましたｗ
こちらの記事の「買付金額検討」の項目の最後に、こんな記述がありました。
ここでちゃんと書いていれば、まだ覚えてたと思うんですけどねー…ｗ
ウハウハの夢がっっ！ｗ
みなさん、こーゆーシミュレーションは売りに出す前にやっておきましょうねｗ
まとめ
というわけで、最終利益は270万円ほどに落ち着きました。
なんだかんだ言って利益出てるし、今後お金が貯まるペースは間違いなく早くなるので、ヨシとしましょうｗ
相変わらず不動産は難しいです。
・格安で買ったつもりが全然安くなかったり
・手残り出るはずが、代わりに足が出たり
・妊婦さんが急に買いにきたり（！？）
それでも、こういう経験はなかなか貴重。
笑いながら振り返れるうちは、投資も人生もエンタメです。
それではまた。
毎回楽しみに拝見しております。
あの物件、なかなか手強かったですね。
結局は、リフォームなしで運用できる物件の方が効率が良いんですかね？いい物件に巡り合う事が大切ですね。
コメントありがとうございます。
そうですねー、オーナーチェンジ物件を購入できれば、リフォームなしで買った瞬間から家賃が入ってくるので、その方が効率は良いです。
しかし、安く買うってのがほぼ無理になってきますね。
どちらが良いかは投資家自身の考えによるって感じです。
ＤＩＹに自信があるなら、ボロ空き家を格安で買うってのが合ってるかもしれませんよ。
※ 決してそそのかしているわけではありませんｗ