変動金利ついに1%超え！住宅・不動産投資ローンの返済計画を見直そう
こんにちは。
先日、住宅ローンの金利改定通知がポストに届きました。
半年ごとに届くやつです。ぼくは変動金利で住宅ローンを組んでいるので、この封筒が来るたびに「また上がってたらどうしよう…」とドキドキするんですよね（最近は毎回ちゃんと上がってますｗ）。
不動産投資ローンの方は2年固定の更新タイプで借りているんですが、こちらも更新のたびに金利がじわじわ上がってきていて、正直キャッシュフローへの影響を実感しはじめています。
そんなタイミングで、2026年4月についに変動金利が15年ぶりの1%超えというニュースが出ました。
「で、これって実際にどのくらい影響があるの？」「借り換えた方がいいの？」という点を、ぼく自身の状況も踏まえながらまとめてみます。
変動金利が15年ぶりに1%を超えた
日銀の利上げ、ここまでの流れ
そもそも今回の流れを振り返ると、日銀は2025年3月にゼロ金利政策を終了し、その後じわじわと政策金利を引き上げてきました。
2025年12月にさらに利上げが行われ、政策金利は0.75%に。これを受けて2026年4月、大手銀行5行すべての変動金利が1%を超えました。
主要銀行の｢住宅ローン」、2026年4月の金利はどうなった？ ついに変動金利は適用1％時代に突入（Business Insider Japan ）
「1%なんてまだ低い」と思う人もいるかもしれませんが、ほんの数年前まで0.3〜0.4%台だったことを考えると、倍以上に上がっているんですよね。じわじわ上がってきた積み重ねが、今ボディブローのように効いてきている感じです。
今後さらに上がる可能性は？
複数の金融機関の見通しでは、今後も追加利上げが意識される局面が続く可能性が高いとされています。
政策金利が1%を超えてくると、変動金利の適用金利も1.5〜2%近くまで上昇するシナリオも現実味を帯びてきます。
「上がったとしてもたかが知れてるでしょ」と思いたいところですが、借入残高が大きい不動産投資ローンだと話が変わってきます。次のセクションで具体的に見ていきます。
住宅ローンと不動産投資ローン、どっちへの影響が大きい？
一口に「ローン」といっても、住宅ローンと不動産投資ローンでは影響の出方がかなり違います。
住宅ローンの場合、返済額が増えても「生活費が圧迫される」という話で済みます（済まない場合もあるけどｗ）。一方、不動産投資ローンの返済額が増えると、賃貸収入との差し引きが悪化して、毎月の手残りがマイナスになるリスクがあります。
ぼくの場合も、投資ローンの方が借入残高が大きいので、金利が0.25%上がるだけで月々のキャッシュフローへのダメージが住宅ローンより格段に大きい…という状況ですｗ
投資ローンを変動金利（または短期固定の更新型）で組んでいる人は特に、今の金利水準をもとにしっかりシミュレーションしておく価値があります。
実際の返済額はどのくらい変わる？試算してみた
借入3,000万円・35年返済のケース
わかりやすく「借入3,000万円・残35年・元利均等返済」のケースで試算してみます。
| 適用金利 | 月々の返済額 | 1%比較での増加額 |
|---|---|---|
| 1.0% | 約84,700円 | ー |
| 1.5% | 約91,900円 | +約7,200円／月 |
| 2.0% | 約99,400円 | +約14,700円／月 |
2%になった場合、月々の返済額が約1万5千円増える計算です。年間にすると約17.6万円の負担増。
賃貸経営でいえば、家賃収入から返済額を差し引いた「手残り」がその分減ることになります。もともとギリギリのキャッシュフローで回していると、ここで赤字転落というケースも出てきます。
また、借入額が3,000万円でなく5,000万円や7,000万円規模になると影響はさらに倍率で大きくなります。シミュレーションは自分の借入額に合わせてやっておくのが大事です。
「5年ルール」「1.25倍ルール」って何？
変動金利の住宅ローンには、金融機関によっては「5年ルール」と「1.25倍ルール」という緩衝装置が設けられています。
簡単にいうと、こういうものです。
- 5年ルール：金利が上がっても、5年間は毎月の返済額が変わらない
- 1.25倍ルール：5年が経過して返済額が見直されるとき、上限は旧返済額の1.25倍まで
「じゃあ急に増えないから安心じゃん」と思いたいところですが、返済額が増えていない間も利息は増えているので、元本の減りが遅くなったり未払い利息が積み上がったりするリスクがあります。
また、不動産投資ローンはこのルールが適用されないケースも多いので注意が必要です。借入先の契約内容を確認しておくといいと思います。
５年ルールが適用されると、金利支払い分が増える代わりに元本返済分が減ってしまい、元本の減りが遅くなってしまいます。
少額の繰り上げ返済を実施することで、５年ルールの適用をリセットする裏技もありますので、ローン期間が伸びるのを避けたい人は検討してみるのもいいと思います。
【裏技】5年ルールを無効化！変動金利の上昇を「正面突破」する方法
固定金利に借り換えるべき？3つの判断基準
「変動が怖いから固定に借り換えたい」という気持ちはよくわかります。ただ、これが正解かどうかは状況によって変わります。
① 固定と変動の金利差が縮まっている今
2026年4月時点で、フラット35の金利は2.490%と過去最高水準に達しています。変動金利が1%台のうちはまだ差がありますが、「変動が1.5〜2%まで上がるなら固定も大差ない」という水準に近づいてきています。
固定への借り換えを検討するなら、「さらに固定金利が上がる前に動く」という発想が必要です。固定は変動より先に上がる傾向があるため、変動が上がり切ってから固定に乗り換えようとすると、固定もすでに高くなっているという事態になりがちです。
② キャッシュフローに余裕がない人は要注意
賃貸経営で毎月の手残りがギリギリという状況なら、固定金利への切り替えで「上限を決める」という考え方は合理的です。
逆に、返済額が多少増えても耐えられるキャッシュフローの余裕があるなら、今の変動金利水準（1%前後）のまましばらく様子を見るという選択肢もあります。
ポイントは「金利が2%になったとき、毎月の収支はどうなるか？」を先に計算しておくことです。それで赤字なら、早めに固定化を検討する価値があります。
③ 借り換えコストとの損益分岐点
借り換えには諸費用がかかります。一般的に数十万円規模（登記費用・事務手数料など）になるケースが多いです。
「金利差×残債×残年数」で削減できる利息総額を計算して、諸費用を上回るかどうかを確認するのが基本の考え方です。残債が多く残年数が長いほど、借り換えのメリットは出やすくなります。
借り換えを検討する場合は、金融機関やFP（ファイナンシャルプランナー）に相談して具体的な試算を出してもらうのが確実です。
タイマムシン自身も過去に住宅ローンを借り換えしておりますので、参考までにどうぞ。
住宅ローンを借り換えして、支払総額が５０万円ほど減った話−１
住宅ローンを借り換えして、支払総額が５０万円ほど減った話ー２
この辺でせっかく借り換えたのに、現在の金利は借り換え前の関西みらい銀行時代と変わらなくなっておりますがｗ
住宅ローンの借り換えを検討されている方は、モゲチェックを使うと便利です。
最短5分！住宅ローンいくら減らせるか診断！モゲチェック
こちらでシミュレーションすることで、オススメの金融機関と返済軽減額がわかりますので、借り換えの判断や金融機関の選択に非常に約に立つと思います。
モゲチェックを使った人だけに適用される特別金利なんてのもあるようです。
繰上返済という選択肢もある
借り換えほど大ごとにしたくない場合、繰上返済でリスクを減らすというアプローチもあります。
返済額軽減型 vs 期間短縮型、どちらを選ぶ？
繰上返済には主に2種類あります。
- 返済額軽減型：毎月の返済額を減らす。キャッシュフローが即改善するので、賃貸経営の手残りを増やしたい人向け
- 期間短縮型：返済期間を短くする。利息の総支払額を最も圧縮できるが、月々の返済額は変わらない
不動産投資ローンで「毎月の収支を改善したい」という目的なら、返済額軽減型の方が効果を実感しやすいです。手元のキャッシュと相談しながら、できる範囲で繰上返済を検討してみるのもひとつの手です。
金利が上がる時代の賃貸経営キャッシュフロー管理術
金利がずっと低いままだった時代の感覚で賃貸経営をしていると、今後しんどくなる可能性があります。
ぼくが今意識しているのは、「金利が2%になったとしても赤字にならない収支設計をしているか？」という問いを定期的に立てることです。
具体的には、以下の3点を定期的に見直しています。
- 金利シミュレーションを更新する：現在の金利から+0.5%、+1%のケースで月々の返済額と手残りを試算し直す
- 家賃の見直しを検討する：金利上昇分を吸収できるよう、入居者の更新タイミングで周辺相場と照らし合わせて家賃を見直す
- キャッシュを積み増しておく：金利が上がっても数ヶ月分の赤字に耐えられる現金を手元においておく（物件売却等の判断をする時間を確保するため）
「備えあれば憂いなし」ではないですが、シミュレーションだけは先にやっておくと精神的にも楽になりますｗ
記事テーマからすると余談になってしまいますが、賃貸経営を安定させるのに一番効果的なのは、やはり高い入居率です。入居率を高める工夫は継続して実施しましょう。
まとめ
今回の記事のポイントをざっとまとめます。
- 2026年4月、変動金利が大手5行すべてで1%超えに（15年ぶり）
- 不動産投資ローンは住宅ローンより金利上昇の影響が大きい（収支に直撃するため）
- 借入3,000万円・35年で、金利1%→2%になると月々約1万5千円増える
- 固定への借り換えは「金利差」「キャッシュフロー余裕」「借り換えコスト」の3点で判断
- 繰上返済の「返済額軽減型」も、賃貸経営のキャッシュフロー改善に有効
- 「金利2%になっても赤字にならないか？」を定期的にシミュレーションしておくことが大切
借り換えや繰上返済の判断は個人の状況によって大きく異なるので、具体的な数字は金融機関やFP（ファイナンシャルプランナー）に相談してみてください。
金利がじわじわ上がっていく時代、一度腰を据えてローンの見直しをする価値はあると思います。
それではまた！
